Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer

Grosse WohnungseigentumsanlageWie jeder Hauseigentümer muß auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft Entscheidungen darüber treffen, ob das Dach saniert werden muss, welche Firma den Auftrag zur Treppenhausreinigung erhält oder ob für den immer überfüllten Fahrradkeller Gebrauchsregelungen sinnvoll sind. Diese und viele weitere Entscheidungen treffen Wohnungseigentümer im Regelfall auf der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung, Grundlage hierfür ist § 21 Abs. 1 bis 7 des Wohnungseigentumsgesetzes.

Probleme bereitet oft die "ordnungsgemäße Verwaltung" und die viel zitierte Beschlusskompetenz: Hat die Gemeinschaft überhaupt die Befugnis über einen bestimmten Sachverhalt einen Beschluss zu fassen und enstpricht der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung?

Wer darf beschließen und wie muß beschlossen werden?

Die Wohnungseigentümer haben gemeinschaftlich zu entscheiden (§ 21 Abs. 1 2. Halbsatz), zunächst gilt also das Einstimmigkeitsprinzip. Von diesem grundsätzlichen Prinzip der Allstimmgkeit enthält das Wohnungseigentumsgesetz jedoch abweichende Regelungen: Die Notgeschäftsführung und die ordnungsgemäße Verwaltung durch Mehrheitsbeschluß.

Um den Wohnungseigentümern ein flexibles Instrument der Verwaltung an die Hand zu geben, schuf der Gesetzgeber mit § 21 Absatz 3 die wichtigste Ausnahme vom Grundsatz der gemeinschaftlichen/allstimmigen Verwaltung. Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung dürfen mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden. Hiervon ausgeschlossen sind Vereinbarungen der Wohnungseigentümer.

Ordnungsgemäße Verwaltung - hier liegt die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer

Die Wohnungseigentümer können das gemeinschaftliche Eigentum verwalten. Hierzu zählt das Grundstück und die sonstigen Teile, Anlagen und Einrichtungen, die nicht zum Sondereigentum zählen. Auch solche Teile, die einem Sondernutzungsrecht (z.B. Außenstellplätze, Gartenflächen) unterliegen, sind grundsätzlich weiterhin dem Grundsatz der gemeinschaftlichen Verwaltung unterworfen. Hinzu kommt das gemeinschaftliche Verwaltungsvermögen (z.B. Instandhaltungsrücklage).

In § 21 Absatz 5 zählt das Wohnungseigentumsgesetz beispielhaft Angelegenheiten auf, die zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehören und zu der die Gemeinschaft, sofern keine Vereinbarungen getroffen wurden, Beschlüsse fassen kann:

  • die Aufstellung einer Hausordnung;
  • die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
  • die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;
  • die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;
  • die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);
  • die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.

Hier fehlt der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz

Keine Beschlußfassung über unabdingbare oder zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes. Beispielhaft zu nennen ist hier § 5 Abs. 1 WEG, der den Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums zum Inhalt halt. Die Eigentümergemeinschaft verfügt nicht über die Beschlusskompetenz zur Einschränkung oder Änderung des Sondereigentums.

Die Zulässigkeit von Vereinbarungen über den Gegenstand des Sondereigentums wird durch § 5 Abs. 2 WoEigG beschränkt. Danach können z. B. solche Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein. Auch hier kann die Eigentümergemeinschaft nicht per Beschluss Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum erklären.

Keine Beschlußfassung zu Angelegenheiten, zu der schon eine Vereinbarung (z. B. in der Gemeinschaftsordnung) existiert. Exemplarisch zu nennen wären hier Sondernutzungsrechte an Gartenflächen oder Außenstellplätzen. Entzug, Einschränkung oder Ausweitung eines Sondernutzungsrechtes ist per einfachem Beschluss nicht möglich.

 

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Wir merken uns:

  1. Beschlüsse nur zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
  2. Keine abändernden Beschlüsse zu zwingenden Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes.
  3. Keine abändernden Beschlüsse zu existierenden Vereinbarungen.
  4. Keine Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern.

§ 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer
(1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:
1. die Aufstellung einer Hausordnung;
2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;
4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;
5. die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);
6. die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.
(6) Der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme der in Absatz 5 Nr. 6 bezeichneten Art getroffen wird, ist zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet.
(7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.
(8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt.

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