Die Berechnung der Wohnfläche

Vertrauen ist gut, Nachmessen ist besser. Das gilt zumindest für die Wohnfläche der eigenen vier Wände. Denn häufig rechnen Verkäufer und Vermieter mehr in die Wohnfläche ein als erlaubt. Mit teuren Folgen für den Kunden. Denn der muss Miete oder einen Kaufpreis für eine Wohnfläche zahlen, über die er in Wahrheit nicht verfügt. Nachmessen kann also lohnen. Doch aufgepasst: Nicht immer weisen unterschiedliche Ergebnisse auf falsche Berechnungen hin. Denn auch der verwendete Berechnungsmodus bestimmt die Wohnfläche.

 

Die Werte in der unten stehenden Tabelle gelten für Wohnungen, die nach der Wohnflächenverordnung berechnet wurden. Sie ist aber nur für öffentlich geförderten Wohnungsbau bindend. Die Gerichte wenden sie zwar auch für den frei finanzierten Wohnungsbau an, aber nur, wenn im Mietvertrag nicht etwas anderes vereinbart ist – etwa die DIN 277 oder DIN 283. Balkon-Grundflächen zum Beispiel werden nach der DIN 277 voll in die Nutzfläche eingerechnet, nach der Wohn­flächenverordnung in der Regel aber nur zu einem Viertel.

Tipps

Messen Sie nach, wenn Sie den Verdacht haben, dass die im Miet- oder Kaufvertrag angegebene Wohnfläche nicht stimmt. Das können Sie mithilfe der Tabelle selbst durchführen. Bei komplizierten Grundrissen sollten Sie einen Fachmann mit dem Messen beauftragen.

Es fehlen im Mietvertag Angaben zur Wohnfläche? In diesem Fall müssen Sie auf die erste Nebenkostenabrechnung warten. Spätestens hier muss der Vermieter angeben, von welcher Wohnfläche er ausgeht. Die Wohnfläche ist der gesetzlich vorgeschriebene Umlageschlüssel für Betriebskosten, aber nur dann, wenn Sie mit dem Vermieter nicht ausdrücklich andere Verteilungsschlüssel - z.B. nach Personen/Tagen - vereinbart haben.

 

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Eine weitere Möglichkeit zur Kontrolle der Wohnungsgröße besteht dann, wenn Ihr Vermieter eine Mieterhöhung schickt. Sie müssen überprüfen können, ob die neue Miete die ortsübliche Miete nach dem Mietspiegel überschreitet oder nicht. Dafür brauchen Sie aber Angaben zur Wohnungsgröße, um den Quadratmeterpreis berechnen zu können.

Liegt die tatsächliche Größe ihrer Wohnung mehr als zehn Prozent unter der angegeben Wohnfläche, können Sie als Mieter die Miete oder als Käufer den Kaufpreis mindern. Das hat der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen entschieden.

Bei Neuanmietung oder Kauf sollten Sie eine Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) in den Miet- oder Kaufvertrag aufnehmen. In der Regel ist die Verordnung für Sie als Käufer und Mieter am günstigsten. Steht nichts anderes im Vertrag, gehen auch die Gerichte meist von der WoFlV aus und auch Sie können sie als Maßstab heranziehen.

Vergleichen Sie Haus- oder Wohnungsangebote, die nur einheitlich nach der Wohnflächenverordnung oder nur einheitlich nach der Din 277 berechnet sind.

Vetrauen Sie beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses nicht den Prospektangaben. Lassen Sie sich immer eine detaillierten Berechnungsnachweis vorlegen. In ihm steht die Größe jedes Raumes und nach welcher Methode vermessen wurde.

Was gehört zur Wohnfläche?

Raum Anrechnung
Keller Nein
Waschküchen Nein
Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung Nein
Garagen Nein
Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad und WC, Kinderzimmer Ja
Flur Ja
Treppenhaus Nein
Unbeheizter Wintergarten Zu 50 Prozent
Beheizter Wintergarten Ja
Balkon oder Terrasse In der Regel 25 Prozent.Bei besonders guter Ausstattung oder Lage 50 Prozent. Bei besonders schlechter Lage unter 25 Prozent.
Flächen unter Dachschrägen oder in anderen Raumteilen mit Höhen unter 2 Metern, z. B. unter Treppen Grundflächen unter 1 Meter Höhe werden nicht angerechnet, zwischen 1 und 2 Meter Höhe zu 50 Prozent
Schornsteine, Vormauerungen, Pfeiler über 1,50 Meter, aber mit mehr als 0,1 Quadratmeter Fläche Nein
Angaben gemäß Wohnflächenverordnung.  

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