Der PKW-Stellplatz, Sondernutzungsrecht, Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

parkender Mini CooperVorneweg: Abstellplätze, Stellplätze, Tiefgaragen, Garagen, Car-Ports, Fertiggaragen und wie der Unterstand für des Deutschen liebstes Kind sonst noch genannt wird, sind zunächst Gemeinschaftseigentum. An ihnen kann jedoch, bis auf wenige Ausnahmen, in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung Sondereigentum begründet werden. Wobei Sondereigentum eher der umgangsprachliche Wortgebrauch ist, korrekt wäre hierfür die Bezeichnung Teileigentum*.

*WEG § 1 Abs. 3 Begriffsbestimmungen: Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Wann ist ein PKW-Stellplatz sondereigentumsfähig?

Grundsätzlich können nur abgeschlossene Räume Gegenstand von Sondereigentum sein, § 3 Absatz 2 Satz 1 WEG. Da ein einzelner Tiefgaragenplatz logischerweise keinen abgeschlossenen Raum darstellt, wurde die Definition um den Satz „Garagenstellplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind“ erweitert. Somit ist auch der Stellplatz in einer Tiefgarage sondereigentumsfähig.

 

Wann ist ein PKW-Stellplatz nicht sondereigentumsfähig?

Abstellplätze auf unbebauten Grundstücksflächen sind nicht sondereigentumsfähig, da sie keine abgeschlossenen Räume bilden. Ebenso verhält es sich mit einem Carport, der nach Definition des BayObLG ein „Kfz.-Stellplatz im Freien mit vier Eckpfeilern und Überdachung“ ist (BayObLG, Beschl. v. 06.02.1986, 2 Z 70/85). Sie verbleiben im Gemeinschaftseigentum.

 

jahres und wohngeldabrechnung in der weg

Amazon Buchempfehlung

Jahres- und Wohngeldabrechnung in der WEG

Das Buch ist nicht nur für Verwalter geeignet, sondern auch für Wohnungseigentümer, die ihre Jahresabrechnung endlich verstehen wollen. Wer als Beirat für eine Prüfung der Abrechnung verantwortlich ist bekommt die notwendige Hilfe.

 

Merke

  • Garagen (auch Fertiggaragen), Garagenanlagen und Stellplätze in Tiefgaragen mit entsprechender Markierung sind, da sie laut WEG-Definition abgeschlossene Räume darstellen, sondereigentumsfähig.
  • Parkplätze in der freien Natur und dazu zählen auch Carports, sind nicht sondereigentumsfähig, da sie keine abgeschlossenen Räume darstellen.

Können an nicht sondereigentumsfähigen Stellplätzen besondere Rechte erworben werden?

Ja, damit sind wir beim Klassiker Sondernutzungsrecht (Gründung, Entzug und Aufgabe von Sondernutzungsrechten). Heute werden solche Sondernutzungsrechte üblicherweise bereits in der Teilungserklärung begründet. Zulässig sind jedoch auch spätere Vereinbarungen über die Einräumung eines Sondernutzungsrechtes. Die entsprechenden Flächen müssen dabei natürlich hinreichend gekennzeichnet sein.

Wird einem Wohnungseigentümer eine bestimmte Grundstücksfläche zur Sondernutzung als Kfz-Stellplatz zugewiesen, ist damit eine andere Nutzung dieser Fläche ausgeschlossen, BayObLG, Beschluss v. 09.04.2002, Az.: 2 ZBR 30/02 in NZM 2002, 488.

Muss an PKW-Stellplätzen Sondereigentum begründet werden oder müssen Sondernutzungsrechte vergeben werden?

Nein, obwohl es sicher ratsam ist. Aus den Anfangszeiten des Wohnungseigentums gibt es noch so manche Wohnanlage, in denen die Stellplätze bei der Umwandlung in Wohnungseigentum in der Teilungserklärung nicht berücksichtigt wurden und im Gemeinschaftseigentum verblieben sind. Die Entscheidung über die Nutzung der Stellplätze oder Garagen stellt dann eine Gebrauchsregelung im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG dar. Über den ordnungsgemäßen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums können die Wohnungseigentümer, immer im Rahmen eventueller Vorgaben in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, mit Stimmenmehrheit entscheiden. So wäre zum Beispiel die Vermietung an Wohnungseigentümer oder auch Fremde möglich. Die Mieteinnahmen können dann an die Wohnungseigentümer ausgeschüttet werden.

Ewig zugestellt?
Der Einbau eines Sperrbügel ist erlaubt!

Der Tiefgaragenstellplatz als Endlager?
Dagegen kann sich die Eigentümergemeinschaft wehren!

| Aus den Kategorien

| Eigentümerversammlung

| Beschlussfassung

Cookies erleichtern die Bereitstellung unserer Dienste. Mit der Nutzung unserer Dienste erklären Sie sich damit einverstanden, dass wir Cookies verwenden.