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Die zentrale Heizungsanlage bestehend aus Heizungsraum, Brenner, Kessel und ggf. Öltank steht nach allgemeiner Auffassung zwingend im Gemeinschaftseigentum.

Ob die Heizkörper in den einzelnen Wohnungen Gemeinschafts- oder Sondereigentum sind, wird unterschiedlich beurteilt. Nach überwiegender Ansicht in der WEG-Literatur dienen die an eine Zentralheizung angeschlossenen Heizkörper und die dazugehörigen Anschlussleitungen nur dem Wohnungseigentümer, in dessen Wohnung sie sich befinden. Etwas anderes gilt nur, wenn der einzelne Heizkörper für den Betrieb der gesamten Heizungsanlage unverzichtbar ist (BayObLG, ZfIR 2003, 246, 249; OLG Hamburg, ZMR 1999, 502, 503; OLG Köln, DWE 1990, 108, 109; LG Frankfurt/Main, MDR 1990, 57; Bamberger/Roth/Hügel, BGB, 2. Aufl., § 5 WEG Rn. 10; Bärmann/Armbrüster, WEG, 11. Aufl., § 5 Rn. 82; Spielbauer/Then, WEG § 5 Rn. 4 bei Fn. 29; Timme/ Kesseler, WEG, § 5 Rn. 41; Ott, MietRB 2004, 130, 131; [ähnlich auch OLG Köln, NZM 2003, 641, 642 für Fußbodenheizung]). Hat also die Entfernung oder der Einbau eines größeren oder kleineren Heizkörpers keine Auswirkung auf die Funktionsfähigkeit der Anlage, könnte der Sondereigentümer nach eigenem Belieben tätig werden. Soweit durch die Entfernung oder Veränderung der Heizkörper eine Funktionsbeeinträchtigung der Heizungsanlage nicht von vornherein völlig ausgeschlossen werden kann, muss die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer für den Umbau eingeholt werden.

Nach der Gegenmeinung sind die Heizkörper und die Anschlussleitungen in den einzelnen Wohnungen auch dann Gemeinschaftseigentum, wenn ihre Demontage die Funktionsfähigkeit des Heizungssystems nicht beeinträchtigt (Jennißen/Grziwotz, WEG 2. Aufl., § 5 Rn. 85; Riecke/Schmid/ Schneider, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 52; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 5. Aufl., Rn. 75; Schmidt, ZMR 2005, 669, 670).

Wie der Bundesgerichtshof 2011 entschied, können Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung durch Teilungserklärung oder Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate (BGH V ZR 176/10).

Für den Fall, dass es keine Regelung in der Teilungserklärung gibt, hat der BGH die Entscheidung der Frage offen gelassen. Ein Blick in die Teilungserklärung ist also ratsam. Findet sich hier keine Zuordnung zum Sondereigentum, so ist davon auszugehen, dass Heizkörper und dazugehörige Aggregate wie Thermostatventile, Absperrventile etc. Gemeinschaftseigentum sind.

Die zentralen Steigeleitungen zur Verteilung der Heizwärme sind gemeinschaftliches Eigentum, da ohne sie die Wohnungen nicht beheizt werden können. Sie sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum, auch dann, wenn sie im Sondereigentum stehende Räume durchqueren, nicht aber eigentliche Versorgungs- oder Anschlussleitungen für das betreffende Wohnungs- oder Teileigentum sind. Die von den Hauptleitungen abzweigenden Anschlussleitungen stehen jedoch ab Übergang in die Sondereigentumsräume im Sondereigentum. Insoweit dienen diese Leitungen nicht mehr dem gemeinschaftlichen Eigentum, im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG.

Auch die Heizkostenverteiler sind gemeinschaftliches Eigentum, weil sie der Ermittlung und Verteilung der Kosten im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG und damit einer ordnungsgemäßen Verwaltung dienen (sowohl auch OLG Karlsruhe, 27.08.1986, 11 W 39/86, für die Kosten der Anbringung der Ausstattung zur Wärmemessung und deren Verteilung gemäß § 16 Abs. 2 WEG).

Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? Eine tabellarische Übersicht von A wie Abdichtung bis Z wie Zwischenwand finden Sie unter Lexikon Gemeinschaftseigentum.

 

Lexikon Wohnungseigentum

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