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moderne wohnungseigentumsanlage

Der Mieter einer Eigentumswohnung hat ausschließlich mit dem Eigentümer ein vertragliches Verhältnis. Der Eigentümer ist jedoch auch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber verpflichtet. Deshalb stößt der Eigentümer einer Wohnung als Vermieter oft auf Probleme. Wichtig ist es, hierbei immer folgende zwei Punkte zu beachten:

  • Über die Wohnung als solches, also das Sondereigentum, können sie selbst entscheiden. Insofern sind sie auch befugt, mit dem Mieter eigenverantwortliche Regelungen zu treffen.
  • Alle Fragen, die auch das Miteigentum der anderen Eigentümer betreffen, müssen mit der Gemeinschaft geregelt werden. Das Verhältnis zum Mieter wird dadurch unmittelbar nicht betroffen.

 

Worauf Eigentümer bei der Betriebskostenabrechnung achten sollten

Ein Beispiel für diese Problematik sind die Betriebskosten. Wie werden diese abgerechnet bzw. auf den Mieter umgelegt? Der Regelfall ist die Umlage nach der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Dies gilt jedoch nur, soweit die Kosten nicht auf einem Verbrauch oder einer Verursachung beruhen, der erfassbar ist (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB). Dazu zählen insbesondere die Heizkosten. Die Umlage der Kosten auf den Mieter hängt zumeist davon ab, was zwischen den Miteigentümern vereinbart wurde. Beispiele:

  • Gebühren für den Kabelanschluss: Wenn die Miteigentümer eine gleichmäßige Verteilung der Kabelgebühren auf Wohneinheiten beschlossen haben, sollte auch im Mietvertrag eine entsprechende Regelung gewählt werden (Umlage nach Mieteinheiten).
  • Hauswartsgebühren und Ähnliches: Haben die Miteigentümer festgelegt, dass die Bewirtschaftungskosten nach Miteigentumsanteilen abgerechnet werden, sollte mit dem Mieter der Umlagemaßstab „Miteigentumsanteil” vereinbart werden.
  • Heizkosten: Hier ist die Heizkostenverordnung zu beachten. 50 bis 70 Prozent sind nach dem Verbrauch abzurechnen, der Rest nach der Wohnfläche. Das zwischen den Eigentümern festgelegte Verhältnis sollte auch in den Mietvertrag übernommen werden. Eine Änderung der Anteile (zum Beispiel nach dem Einbau energiesparender Fenster) muss dem Mieter unbedingt vor Beginn des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden (§ 556a Abs. 2 Satz 2 BGB).

WEG-Beschlüsse und die Auswirkungen auf den Mieter

Alle Entscheidungen über Gebäude- und Wohnungsteile im Miteigentum müssen auf der Eigentümerversammlung gefällt werden. Diese Beschlüsse binden die Miteigentümer. Gleiches gilt für die Gemeinschaftsordnung. Zwischen Mieter und Vermieter gilt aber nur der Mietvertrag. Der Mieter kann aufgrund von neuen WEG-Beschlüssen deshalb nicht unmittelbar in Anspruch genommen werden – es sei denn, dass übergeordnete Interessen der Gemeinschaft dem Einzelinteresse des Mieters entgegenstehen. Beispiel: Die WEG beschließt ein Verbot der Haltung von Kampfhunden in den Wohnungen.

Während aber generelle Verbote von Haustieren durch formularmäßige Regelungen ohnehin generell unzulässig sind (BGH, Urteil vom 20. März 2013, VIII ZR 168/12), können frei ausgehandelte Verbote zwischen Vermieter und Mieter gültig sein. Es ist deshalb für den Eigentümer wichtig, künftige WEG-Beschlüsse so weit wie möglich in den Mietvertrag einzubinden. Ein Beispiel für eine entsprechende Vertragsklausel:

„Von der Wohnungseigentümergemeinschaft gefasste Beschlüsse und Vereinbarungen, die für den Vermieter verbindlich sind, gelten auch für das Mietverhältnis, wenn dadurch die Vereinbarungen im Mietvertrag nicht unzumutbar abgeändert werden. Entsprechende Beschlüsse und Vereinbarungen teilt der Vermieter dem Mieter mit.”

Diese Regelung hat für den Vermieter den Vorteil, dass zumindest eine Verbindung zwischen dem Mietvertrag und den WEG-Beschlüssen zustande kommt. In einem etwaigen Rechtsstreit kann sich der Mieter deshalb nicht darauf berufen, dass die WEG-Beschlüsse von vornherein keine Bindungswirkung für ihn entfalten. Inwieweit die Beschlüsse der Eigentümerversammlung den Mieter konkret verpflichten können, ist aber immer eine Frage des Einzelfalls.

grauer strich

 

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Ein Leser: Sehr hilfreich, hat mir doch sehr geholfen bei unserer ersten Eigentümerversammlung. Einfach zu verstehen, alles sehr gut und verständlich geschrieben. Als neuer Eigentümer einer Wohnung ist man Laie, da kann man sich doch schon sehr viel Information holen. Kann ich sehr empfehlen.

grauer strich

Wie werden Hausordnungen auch für den Mieter verbindlich?

Eine Hausordnung ist für den Mieter nur dann verbindlich, wenn sie Bestandteil des Mietvertrags ist. Die Rechte und Pflichten der Miteigentümer und Mieter werden durch eine Hausordnung lediglich konkretisiert. Wichtig ist, dass der Mieter im Mietvertrag die Geltung der Hausordnung akzeptiert – am besten mit einer gesonderten Unterschrift. Dazu sollte eine Klausel eingeführt werden, dass sich der Mieter auch mit Änderungen der Hausordnung einverstanden erklärt.

Wird eine Hausordnung jedoch einseitig – das heißt ohne Zustimmung des Mieters – geändert, so ist diese nur wirksam, wenn sie nicht unverhältnismäßig in die Rechte des Mieters eingreift. Das betrifft zum Beispiel den Fall, dass der Vermieter in einer Hausordnung erstmals die Mieter zur Übernahme von Kosten für eine Reinigung des Treppenhauses verpflichtet (Amtsgericht Düsseldorf, Urteil vom 11. April 1983, Az. 27 C 552/82). Hierfür ist eine Hausordnung keine ausreichende Rechtsgrundlage. Erlaubt wäre dagegen zum Beispiel eine Verpflichtung der Mieter, ihre Fahrräder künftig im Fahrradkeller statt im Hof abzustellen (vergleiche dazu Landgericht Berlin, Urteil vom 26. Mai 2011, Az. 67 S 70/11).

Die juristische Bedeutung einer Hausordnung wird in der Regel überschätzt. Zu beachten ist immer, dass in wichtige Rechte und Pflichten des Mieters mit einer Hausordnung allein nicht eingegriffen werden kann.

 

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