Der Kauf einer Eigentumswohnung muss in Deutschland zwingend vor einem Notar erfolgen, da beim Erwerb einer Eigentumswohnung immer auch ein Miteigentum an Grund und Boden erworben wird und somit eine Eintragung in das Grundbuch erfolgt. Der Notar sorgt für die sichere Abwicklung des Vertrags und die Eintragung des Käufers ins Grundbuch, mit der das Eigentum wirksam auf den Käufer übergeht.
Er klärt unter anderem, ob die Wohnung dem Verkäufer gehört oder ob Belastungen bestehen. Hierzu fordert er den Grundbuchauszug an, der Angaben zu Größe, Lage und Nutzungsart der Immobilie enthält. Diese Angaben werden im Vertragstext vermerkt.
Da von einem bei einem Notar geschlossenen Kaufvertrag nicht mehr zurückgetreten werden kann, ist es wichtig, dass alle offenen Fragen vor Unterschrift geklärt sind.
- Steht die Finanzierung (schriftliche Zusage der Bank!)?
- Herrscht Klarheit über den Zustand der Eigentumswohnung?
- Liegen alle Pläne und Baubeschreibungen vor?
- Stimmen die Quadratmeterangaben der Wohnung im Grundbuch mit den Realitäten überein?
- Liegen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vor?
- Haben Sie die Protokolle der Eigentümerversammlungen geprüft?
- Liegen die letzten Hausgeldabrechnungen vor?
- Hat der Verkäufer alle Zahlungen laut Wirtschaftsplan geleistet?
- Wurde die Teilungserklärung mit den realen Gegebenheiten vor Ort abgeglichen?
- Haben Sie bei einer vermieteten Wohnung den Mietvertrag geprüft oder prüfen lassen?
Die Übertragung einer Eigentumswohnung erfolgt in zwei Schritten:
- Der Kaufvertrag wird vor einem Notar unterschrieben.
- Anschließend erfolgt die eigentliche Eigentumsübertragung.
Nach Vertragsunterschrift holt der Notar die erforderliche Genehmigungen und Erklärungen ein, wie zum Beispiel die Verwalterzustimmung beim Verkauf einer Eigentumswohnung, wenn die Teilungserklärung dies vorsieht. Er übernimmt den Schriftverkehr mit Gerichten und dem Grundbuchamt, informiert das Finanzamt über den Verkauf der Wohnung und kümmert sich um die Löschung einer eventuell noch vorhandenen Grundschuld des Verkäufers.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes keine Eintragung ins Grundbuch. Notare sind verpflichtet, dem zuständigen Finanzamt zusammen mit dem beurkundeten Kaufvertrag den Kauf der Immobilie anzuzeigen. Nach Prüfung der Unterlagen lässt das Finanzamt dem Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid zukommen. Sobald die Steuer von Ihnen bezahlt wurde, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Die Bescheinigung bestätigt, dass Sie die Zahlung der Grunderwerbsteuer geleistet haben und dass somit der Eintragung im Grundbuch keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen.
Auflassungsvormerkung
Nach der Unterschrift wird der Notar auch eine sogenannte Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eintragen lassen. Mit dieser Vormerkung im Grundbuch wird dokumentiert, dass sich Käufer und Verkäufer über den Verkauf der Eigentumswohnung geeinigt haben, ein weiterer Verkauf der Immobilie durch den Verkäufer ist somit nicht möglich. Dies kann wichtig sein, da die Umschreibung des Grundbuchs auf den neuen Eigentümer einige Wochen dauern kann. Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch schützt den neuen Eigentümer somit auch vor jedem Zweifel am Eigentumsübergang.
Die Abwicklung der Kaufpreiszahlung
Sind alle Formalien erfüllt, informiert der Notar den Käufer darüber, dass dieser den Kaufpreis zahlen kann. Sobald die Bestätigung des Verkäufers über den Eingang des Kaufpreises vorliegt, beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt. Mit der Eintragung des Käufers ins Grundbuch wird dieser neuer Eigentümer der Immobilie.
Die Zahlungsabwicklung erfolgt meist über den Notar. Dies geschieht dadurch, dass Käufer und Verkäufer dem Notar einerseits die Vollmacht erteilen, die Umtragung der Eigentumswohnung im Grundbuch erst dann zu beantragen, wenn der Kaufpreis gezahlt wurde und andererseits die Umschreibung dann erfolgen muss, ohne dass der Verkäufer dies stoppen kann. Auf diese Weise werden Käufer und Verkäufer geschützt.
Wer beauftragt und bezahlt den Notar?
Im Normalfall beauftragt und bezahlt der Käufer den Notar. Dafür können Sie sich diesen auch nach eigenem Belieben aussuchen. Kennen Sie keinen Notar, hören Sie sich im Freundes- und Bekanntenkreis um oder erkundigen Sie sich bei der Notarkammer in Ihrem Bezirk nach Adressen in der Nähe. Sie können auch unter notar.de suchen.
Der Notar ist als neutrale Instanz Ansprechpartner für Käufer und Verkäufer und er beurkundet nur das, was die Vertragsparteien wünschen. Er muss auf mögliche Risiken hinweisen und über die rechtliche Tragweite des Vertrags aufklären.
Die wirtschaftliche Bewertung, insbesondere die Angemessenheit des Kaufpreises, gehört nicht zu den Aufgaben eines Notars. Ebenso wenig kann er prüfen, ob Sachmängel bestehen.
Haben Sie den Notar Ihres Vertrauens gefunden, sollten Sie einen Termin zur Vorbesprechung vereinbaren und alle relevanten Informationen bereithalten. Der Notar wird einen Kaufvertragsentwurf (dies sind in der Regel standardisierte Verträge) anfertigen und diesen zur Prüfung an Käufer und Verkäufer verschicken.
Sie haben Fragen zu dem Paragrafenwerk? Fragen Sie! Ein Notar ist verpflichtet, die rechtlichen Fragen der Vertragspartner unparteiisch zu beantworten. Das ist übrigens für den Käufer mit keinen zusätzlichen Kosten verbunden, sondern pauschal durch die einheitliche Beurkundungsgebühr abgegolten.
Auch noch bei der Beurkundung des Kaufvertrags haben Käufer und Verkäufer die Gelegenheit, offene Punkte anzusprechen und letzte Änderungswünsche in den Vertrag einzuarbeiten.