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Ein Mann schaut in seine leere BrieftascheIn der Betriebswirtschaftslehre bedeutet Liquidität die Fähigkeit, seine fälligen Verbindlichkeiten jederzeit und uneingeschränkt bedienen zu können. Nachdem Sie als Investor die ein oder andere Eigentumswohnung in die nähere Auswahl genommen haben, sollten sie prüfen, ob sie trotz der monatlichen Belastungen ihre Liquidität behalten. Hierbei werden drei aufeinander aufbauende Stufen der Liquidität unterschieden:

 

 

 

Jahresnettokaltmiete der vermieteten Eigentumswohnung

- nicht umlagefähige Kosten
- Zinsaufwand
= Liquidität Stufe 1 (vor Steuern und Tilgung)

+ Steuerersparnis nach Grenzsteuersatz*
= Liquidität Stufe 2 (nach Steuern, vor Tilgung)

- Tilgung
= Liquidität Stufe 3 (nach Steuern und Tilgung)

* Bei der Einkommensteuer gibt der Grenzsteuersatz an, welcher Prozentsatz des zusätzlich verdienten „zu versteuernden Einkommens” an Steuern zu zahlen ist.

Ist die Liquidität der Stufe 3 negativ, müssen Sie diese Unterdeckung durch andere Einkunftsarten ausgleichen können und das oft über sehr viele Jahre. So mancher gut verdienende Investor geriet nach Wegfall seiner Arbeitseinkünfte in Schieflage und konnte den jährlichen Verlust seiner Immobilie nicht mehr aus der eigenen Tasche bezahlen. Deshalb gilt bei Immobilien zur Kapitalanlage:

Die Zins- und Tilgungsleistungen des Darlehens sollten mindestens aus der Nettomiete zu bedienen sein.

Liquiditätsstufen 1 bis 3 am Beispiel eines Angebots aus einem Immobilienportal

Eckdaten    
Kaufpreis ohne Erwerbskosten 142.500,00 Euro  

Kaufpreis inkl. Erwerbskosten

 156.750,00 Euro  
Wohnungsgröße 90 m²  
Quadratmeterpreis 1.741,67 Euro  
mt. Miete pro m² 6,86 Euro  
Baujahr 1960  
Jahresnettokaltmiete  7,410,00 Euro  
Betriebskosten 1.920,00 Euro  
Hausgeld - 2.580,00 Euro  
Abschreibung 2% vom Gebäudewert - 2.800,00 Euro  
Preis-Miet-Verhältnis 19  
Bruttomietrendite  5,20%   
     
Darlehen 130.000,00 Euro  
Zinsen 4,5% - 5.850,00 Euro  
Tilgung 2% -2.600,00 Euro - 8.450,00 Euro
pers. Grenzsteuersatz 32%  
     
Jahresnettokaltmiete 7.410,00 Euro 7.410,00 Euro
+ Betriebskosten 1.920,00 Euro  
- Hausgeld - 2,580,00 Euro  
Jahresreinertrag 6.750,00 Euro  
- Zinsen - 5.850, Euro  
= Liquidität Stufe 1
900,00 Euro  
evtl. Steuerersparnis 608,00 Euro  
= Liquidität Stufe 2
1.508,00 Euro  
- Tilgung - 2.600,00 Euro  
Liquidität Stufe 3
- 1.092,00 Euro  
     
Berechnung Steuerersparnis    
Liquidität Stufe 1 900,00 Euro  
- Abschreibung - 2.800,00 Euro  
= Gewinn/Verlust - 1.900,00 Euro  
Steuerersparnis nach Grenzsteuersatz 608,00 Euro  
     

 

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