Im Einzelfall kann es manchmal schwer erkennbar sein, ob ein Beschluss nichtig oder nur rechtswidrig und damit anfechtbar ist und wo liegt der Unterschied?

WoEigG § 23 Wohnungseigentümerversammlung

(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.

 (4) Ein Beschluß ist nur ungültig, wenn er gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 für ungültig erklärt ist. Der Antrag auf eine solche Entscheidung kann nur binnen eines Monats seit der Beschlußfassung gestellt werden, es sei denn, daß der Beschluß gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann.

In der neuen Fassung des WoEigG wurde die Frist zur Einladung von mindestens einer Woche auf mindestens zwei Wochen erhöht.

§ 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift

(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.

Doch was passiert, wenn diese Frist vom Verwalter nicht eingehalten wird. Muß die Versammlung wiederholt werden, weil alle Beschlüsse ungültig sind? 

In einer Entscheidung des Oberlandesgericht München aus dem Jahr 2005 haben die Richter zur Nichteinaltung der Einladungsfrist Stellung bezogen. Grundsätzlich führt die Nichtbeachtung der Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung erst einmal nicht automatisch zur Ungültigkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Vielmehr muss der Einberufungsmangel ursächlich für die Beschlussfassung sein.

Nach § 21 Abs. 1 WEG werden Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz (gemeint ist das WEG) oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer (gemeint ist hier die Gemeinschaftsordnung) die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.

Muss dem Protokoll die Einladung, die Tagesordnung oder die Anwesenheitsliste beigefügt werden oder genügt einfach nur die Kopie des Versammlungsprotokolls?

Zunächst ist festzuhalten, dass das Wohnungseigentumsgesetz einen Versand des Protokolls der Eigentümerversammlung an die Eigentümer nicht vorschreibt. Gemäß § 24 Abs. 6 S. 3 WEG ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, die Niederschrift einzusehen. Der einzelne Eigentümer hat danach zwar ein Einsichtsrecht hinsichtlich der Niederschrift, jedoch keinen Anspruch auf Übersendung einer Abschrift. 

Die Mitglieder einer Wohnungs-Eigentümerversammlung haben einen Anspruch darauf, dass ihnen in der Einladung zu einer Versammlung reiner Wein eingeschenkt wird. Es ist nicht erlaubt, wichtige Angelegenheiten unter dem Punkt "Verschiedenes" in der Tagesordnung zu verstecken. Sonst könnte nach Auskunft des LBS-Infodienstes Recht und Steuern der entsprechende Beschluss im Nachhinein für ungültig erklärt werden. (Oberlandesgericht Düsseldorf, Aktenzeichen 3 Wx 125/96)

Das OLG Düsseldorf (Beschluss vom 01.10.2004, I 3 Wx 207/04, ZMR 2005, 218) hatte die Bestimmung einer Teilungserklärung auszulegen, wonach Beschlüsse der Wohnungseigentümer nur wirksam sind, wenn sie vom Verwalter in ein von ihm zu führendes "Beschlussbuch" eingetragen sind.

Das OLG Köln entschied, dass ein Beschluss inhaltlich zu unbestimmt sei, wenn er im Hinblick auf die Gartenanlage der Gemeinschaft lediglich feststellt, dass "einfache Pflegearbeiten wie kehren, Unkraut jäten, gießen etc. nicht von einer Fachfirma vorgenommen werden, sondern von den Hausbewohnern in Eigenregie unentgeltlich getätigt werden" sollen.

Ein Wohnungseigentümer wollte die Loggia seiner Eigentumswohnung neu gestalten. Da das eine bauliche Veränderung ist, brauchte er die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer. Er schrieb deshalb seine Miteigentümer an, legte einen Stimmzettel bei und bat um ein "Votum". Die Reaktion war erfreulich, alle stimmten zu. Aber dann...

WEG §§ 15 I, 16 I, 21 V Nr. 4, 25 II 1+2, 28 V, BGB § 1066 I

1. Die Belastung des Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch läßt das Stimmrecht des Wohnungseigentümers (WEG § 25 Abs 2 S 1) unberührt. Das Stimmrecht geht auch hinsichtlich einzelner Beschlußgegenstände nicht auf den Nießbraucher über. Ferner muß der Wohnungseigentümer sein Stimmrecht weder allgemein noch in einzelnen Angelegenheiten gemeinsam mit dem Nießbraucher ausüben.

Wohnungseigentümern ist es grundsätzlich erlaubt, über schon geregelte (beschlossene) gemeinschaftliche Angelegenheiten erneut zu beschliessen (BGH, Beschluss vom 20.12.1990, V ZB 8/90).

Dabei spielt es keine Rolle, aus welchen Gründen eine Gemeinschaft eine neue Beschlussfassung herbeiführen will. Ausschlaggebend ist allein, daß der neue Beschluss eine einwandfreie Regelung beinhaltet. Daher kann ein zweiter, neuer Beschluss sowohl den zuerst gefassten Beschluss bestätigen, ihn ebenso aber aufheben bzw. außer Kraft setzen. Allerdings darf ein solcher Wiederholungsbeschluss keinen Eigentümer gegenüber der zunächst beschlossenen Regelung unzumutbar benachteiligen.

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