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Der Fall: Auf der Tagesordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft stand als Tagesordnungspunkt die Instandhaltung der Fenster und Terrassentüren. In der Teilungserklärung der Gemeinschaft hieß es dazu in § 7 Abs. 3 "Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile, Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage sind auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu erhalten. Schäden an den nach außen weisenden Fenstern und Türen der Wohnung sind jedoch von den Wohnungseigentümern auf ihre Kosten zu beseitigen."
In der Eigentümerversammlung 2007 beschlossen die Eigentümer mehrheitlich „Neben den (in § 7 Abs. 3 der Teilungserklärung) … aufgeführten Schäden sind sämtliche Instandhaltungsmaßnahmen an den Terrassenfenstern und Terrassentüren von den jeweiligen Eigentümern auf seinen Namen und seine Rechnung zu tragen." Ein Miteigentümer war mit dieser pauschalen Regelung nicht einverstanden und beantragte, den Beschluss für ungültig zu erklären und festzustellen, dass der Beschluss nichtig sei. Der Streit zog sich bis vor den Bundesgerichtshof.
Das Urteil: Der Beschluss ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. Nach § 3 Abs. 2, Abs. 3 der Teilungserklärung sind die Terrassenfenster und -türen Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums. Als solche sind sie gemäß § 7 Abs. 3 Satz 1 der Teilungserklärung "auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu erhalten." An die Stelle dieser Regelung soll nach dem Beschluss vom 5. Juli 2007 eine Regelung treten, nach der jeder Wohnungseigentümer nicht nur die Kosten der Beseitigung von Schäden, sondern auch die Kosten der laufenden Instandhaltung tragen soll. Den Wohnungseigentümern fehlt die Kompetenz, eine solche Regelung im Wege eines Beschlusses zu treffen. Die Wohnungseigentümer sind zu einer Änderung der Teilungserklärung durch eine Mehrheitsentscheidung grundsätzlich nicht in der Lage. Anders verhält es sich nur, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel aufweist, wenn Gegenstand der Beschlussfassung die Verteilung von Betriebskosten nach Verursachung ist (§ 16 Abs. 3 WEG) oder wenn über die Kostenverteilung in einem Einzelfall entschieden werden soll (§ 16 Abs. 4 WEG).
So liegt es hier nicht. Die Teilungserklärung vom 18. November 1971 ermächtigt die Wohnungseigentümer weder, die Gemeinschaftsordnung durch Beschluss zu ändern, noch können die Kosten der Instandhaltung der Außenfenster- und Türen des Gebäudes nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden. Ebenso wenig handelt es sich bei dem Beschluss vom 5. Juli 2007 um eine Regelung der Kostenverteilung im Einzelfall.
Zur Feststellung des Inhalts der Teilungserklärung kommt es nicht auf deren Verständnis durch den teilenden Eigentümer des Grundstücks oder die Miteigentümer, sondern auf den Wortlaut und den Sinn der Erklärung an, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt (Senat, BGHZ 139, 288, 291 f.; 156, 192, 197). Das schließt eine Auslegung von § 7 Abs. 3 Satz 1 der Teilungserklärung aus, nach der die die Kosten der laufenden Instandhaltung der zu den einzelnen Wohnungen der Anlage gehörenden Terrassentüren und Fenster von deren jeweiligen Eigentümern zu tragen seien.
Eine Ausnahme von der Verpflichtung zur gemeinschaftlichen Kostentragung gilt nach § 7 Abs. 3 Satz 2 vielmehr nur für die Behebung von Schäden. Anders als in dem Fall, der dem Beschluss des Senats vom 22. April 1999, BGHZ 141, 224, zugrunde liegt, unterscheidet die Gemeinschaftsordnung zwischen den Kosten der Instandhaltung einerseits und den Kosten der Instandsetzung andererseits (vgl. KG ZMR 2009, 625). Hiervon weicht der Beschluss vom 5. Juli 2007 insoweit ab, als nach diesem "neben den … (in § 7 Abs. 3 Satz 2 der Gemeinschaftsordnung) aufgeführten Schäden … sämtliche Instandhaltungsmaßnahmen an den Terrassenfenstern und den Terrassentüren von den jeweiligen Eigentümern auf seinen Namen und seine Rechnung zu tragen" sein sollen. Damit werden die Kosten der Instandhaltung auf die einzelnen Wohnungseigentümer verlagert. Eine derartige Regelung kann nicht im Wege des Beschlusses von den Eigentümern der Anlage getroffen werden (BGH, Urteil v. 25.9.2009, V ZR 33/09). Zur Problematik der Kostentragung bei Fenster- oder Türinstandhaltungen siehe auch Fenster - Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum oder beides ein bisschen?
Von A wie Anstrich bis Z wie Zwangsverwalter, die wichtigsten Urteile zum Wohnungseigentumsrecht! |
