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In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften sind zu Gunsten einiger Eigentümer sogenannte Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung eingetragen. Doch was ist ein Sondernutzungsrecht eigentlich? Im Wohnungseigentumsgesetz findet sich keine Definition des Begriffs, vielmehr setzt das Gesetz in § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG lediglich voraus, dass es Sondernutzungsrechte gibt.
Holen wir etwas aus. Nach § 15 Abs.1 WEG können Wohnungseigentümer sowohl den Gebrauch des Sondereigentums als auch den des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln. In der Praxis geschieht dies in der Form, dass im Einräumungsvertrag (§ 3 WoEigG), in der Teilungserklärung (§ 8 WoEigG) oder durch Vereinbarung (§ 10 Absatz 2 Satz 2 WoEigG) sowohl für das Gemeinschaftseigentum wie auch für das Sondereigentum Nutzungs- und Gebrauchsrechte verbindlich festgelegt werden. |
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Die Kostentragung bei Instandhaltungsbedarf eines Sondernutzungsrechtes ist immer wieder ein beliebter Streitpunkt auf der Eigentümerversammlung. Wie ist zu entscheiden, wenn der Baum im Garten morsch ist und gefällt werden muss oder das Garagentor bald aus den Angeln fällt? Kann die Eigentümergemeinschaft mit Verweis auf das Sondernutzungsrecht dem betroffenen Eigentümer die alleinige Übernahme der Handwerkerrechnung auferlegen? |
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In der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft wurde einem Miteigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer hinter dem Haus gelegenen Gartenfläche eingeräumt. Eventuell anfallende Instandhaltungskosten musste der Eigentümer selbst zahlen.
Es kam wie so oft, im Laufe der Zeit beschädigte ein dort stehender Baum die Garage eines Wohnungseigentümers, Estrich und Tor wurden in Mitleidenschaft gezogen. Der Baum musste zur Vermeidung weiterer Schäden gefällt werden. |
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Die Einräumung von Garten-Sondernutzungsrechten erfolgt mit dem Zweck, eine räumlich aufgeteilte Benutzung des gemeinschaftlichen Gartens zu regeln. Ist also gemäß Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht an bestimmten, im Lageplan genau bezeichneten Gartenflächen eingeräumt, darf jeder Eigentümer nur die begrenzten Flächen unter Ausschluß der übrigen Miteigentümer nutzen.
Dehnt ein einzelner Wohnungseigentümer sein Nutzungsrecht durch Anpflanzungen oder eine bauliche Maßnahme aus, können die betroffenen Miteigentümer die Herausgabe bzw. Unterlassung verlangen. Zuwiderhandlungen können in einem solchen Fall auch durch Verhängung eines Ordnungsgeldes geahndet werden (BayObLG, Beschl. v. 16.09.1982, 2 Z 82/91).
Sind an Gartenflächen keine Sondernutzungsrechte eingeräumt, sind alle Eigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Gartens berechtigt und zwar unabhängig von der Größe des jeweiligen für sie eingetragenen Miteigentumsanteils (BayObLG, Besch. v. 21.03.1972, 2 Z 58/71). |
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Sondernutzungsrechte 
Der Klassiker von Volker Bielefeld ist wieder erhältlich. Ein Kunde: Der Wohnungseigentümer ist aus der Sicht eines WEG-Verwalters ein sehr hilfreiches Mittel und Nachschlagewerk zur Bewältigung von täglichen anfallenden Fragen. Wünschenswert wäre, wenn sich eine große Anzahl von Wohnungseigentümer dieses Standartwerk zulegen würden. Viele Fragen und Streitpunkte könnten auf diese Art und Weise sozusagen autodidaktisch gelöst werden. Die Bibel für WEG-Verwalter. 
