| Änderung der Kostenverteilung bei Instandhaltungen und Co., welche Regeln gelten für die Abstimmung? |
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Immer beschränkt auf den konkreten Einzelfall verleiht § 16 Abs. 4 WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft die Kompetenz zur abweichenden Kostenverteilung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie von baulichen Veränderungen und Modernisierungen. Doch wie wird richtig abgestimmt? Möchte die Eigentümergemeinschaft Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten sowie die Kosten einer baulichen Veränderung abweichend verteilen, muss sie nach dem Prinzip der "qualifizierten Mehrheit" eine Abstimmung durchführen. Zum einen müssen drei Viertel der Miteigentümer nach dem Kopfprinzip für die Änderung stimmen und diese Kopfstimmen müssen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Aber Achtung sollte die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer eine andere Regelung zum Stimmrecht enthalten, so hat diese Bestimmung keinen Vorrag. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung beispielsweise das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen (Wertstimmrecht), so ist diese Regelung in § 16 Abs. 4 WoEigG mit Verweis auf § 25 Abs. 2 WoEigG außer Kraft gesetzt, es gilt immer das Kopfprinzip. Ebenfalls ist darauf zu achten, dass sich die Dreiviertelmehrheit auf alle vorhandenen Stimmen, nicht nur auf die anwesenden Eigentümer in der Eigentümerversammlung, der Gemeinschaft bezieht und das bei der Berechnung der Dreiviertelmehrheit Enhaltungen wie Nein-Stimmen wirken. Zur Erinnerung: Unabhängig von der Größe oder dem Wert der Wohnung hat jeder Eigentümer eine Stimme, auch wenn mehrere Personen Eigentümer einer Wohnung sind. Diese müssen das Stimmrecht einheitlich ausüben, andernfalls ist die Stimmabgabe unwirksam. Sind Personen gemeinschaftlich an einer Wohnung beteiligt und sind sie noch zusätzlich alleiniger Eigentümer anderer Wohnungen im Haus, sind diese als verschiedene Köpfe zu behandeln (gehört z.B. einem Ehepaar eine Wohnung gemeinsam und jedem Ehepartner noch eine weitere Wohnung, ist von drei Stimmen auszugehen). Ist eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) im Spiel, muss differenziert werden. Wurde von den Gesellschaftern für jede Wohnung eine GbR gegründet, so hat jede GbR eine eigene Stimme. Auch dann, wenn Personenidentität besteht, also jede GbR dieselben Gesellschafter hat. Handelt es sich um eine einheitliche GbR, hat diese für alle zugehörigen Wohnungen nur eine Stimme. Die zweite Qualifizierung - mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile - soll verhindern, dass Großeigentümer, die trotz zahlreicher Wohnungen nur eine Stimme haben, überstimmt werden können. Diese Bestimmung dient also dem Minderheitenschutz bezogen auf die Anzahl der Stimmen. Wird bei der Abstimmung keine qualifizierte Mehrheit erreicht und der der Versammlungsleiter verkündet den Beschluss als zustande gekommen ist er anfechtbar, nicht nichtig. (teilweise entnommen aus Jennißen, WEG, 2. Auflage, Verlag Dr. Otto Schmidt Köln, Seite 302 ff) Zusammenfassend:
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"Das Buch ist nicht nur für Verwalter geeignet, sondern auch für Wohnungseigentümer, die ihre Jahresabrechnung endlich verstehen wollen. Wer als Beirat für eine Prüfung der Abrechnung verantwortlich ist bekommt die notwendige Hilfe." 
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