Wird die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt, so steht dem Sondereigentümer kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch gegen seine Miteigentümer in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu (BGH, Urteil vom 21. Mai 2010 - V ZR 10/10).

Ein Münchner Eigentümer hatte seine Wohnung in einer Wohnungseigentumsanlage vermietet. Ende März 2006 zeigte sich ein Wasserschaden an der Decke im Wohnzimmer. Eine erste Reparatur an einem Regenrohr brachte keinen Erfolg. Die Eigentümerversammlung beschloss daraufhin Anfang Mai 2006 die Instandsetzung unter Einschaltung eines Architekten und der Beauftragung von Fachunternehmen. Trotz mehrerer Reparaturversuche kam es von Juni bis August 2006 zu weiteren Wassereinbrüchen, bis man einen Konstruktionsfehler an dem Tür-Fenster-Element in der über der Wohnung des Eigentümers liegenden Wohnung als Ursache des Mangels erkannte und diesen Fehler durch Austausch des Bauelements behob. Die Eigentümer verlangten daraufhin von der Eigentümergemeinschaft Ersatz für Mietminderungen und Ausfälle durch den Auszug der Mieterin und Ersatz der Kosten der Instandsetzung in Höhe von insgesamt 4.317,30 EUR zuzüglich Zinsen sowie vorgerichtliche Kosten von 359,50 EUR.

Anbauten, Umbauten sowie nicht erforderlichen Eingriffe in Aussehen und Substanz des Gebäudes stellen eine bauliche Veränderung dar. Als Instandsetzung wird allgemein die erneute Herstellung eines nicht mehr ordnungsgemäßen Zustands bezeichnet.

Neben dem Begriff der reinen Instandsetzung wurde in der Rechtsprechung mittlerweile noch der Begriff der „modernisierenden Instandsetzung“ geschaffen.

Von einer modernisierenden Instandsetzung spricht man, wenn im Zuge einer Instandsetzung anstelle einer veralteten Einrichtung eine technisch verbesserte Einrichtung eingebaut wird. Wie nicht anders zu erwarten, fehlt eine eindeutige Definition im Gesetzestext und in der Rechtsprechung. Es ist daher tägliche Verwalterpraxis, dass die Abgrenzung zwischen (modernisierender) Instandsetzung und baulicher Veränderung Probleme bereitet und die Gerichte regelmäßig beschäftigt.

Sehr häufig werden durch Schäden im Gemeinschaftseigentum Schäden im Sondereigentum verursacht. Das klassische Beispiel sind die berüchtigten Feuchtigkeitsschäden, die durch schadhafte Isolierungen im Bereich des Gemeinschaftseigentums (Dächer, Außenwände, Terrassen, Balkone) verursacht werden.
In solchen Fällen ergeben sich immer wieder Meinungsverschiedenheiten und Streitigkeiten, wer für die Kosten der Mängelbeseitigung im Sondereigentum aufzukommen hat, die Wohnungseigentümergemeinschaft oder der Eigentümer?

Balkone sind grundsätzlich sondereigentumsfähig und gelten auch ohne entsprechende Zuordnung in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung als Sondereigentum. Die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum scheidet im Regelfall schon allein deshalb aus, weil das jedem Wohnungseigentümer gemäß § 13 Abs. 2 WEG zustehende Mitgebrauchsrecht wegen des fehlenden Zugangs praktisch nicht ausführbar ist, andererseits ein allgemeiner Zugang dem Erfordernis der Abgeschlossenheit der Wohnung widerspricht.

Die Verbindung des Balkons mit der entprechenden Wohnung ergibt sich zudem daraus, dass im Regelfall die Balkonfläche zumindest teilweise der Wohn-/Nutzfläche des Sondereigentums zugerechnet wird und somit (wenn auch nicht zwingend) mitbestimmend ist für die Bemessung der Höhe des Miteigentumsanteils. 

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Eine allgemeine Angabe darüber, welche Betrag pro m² / Jahr angemessen ist, ist nicht möglich. Dies kann nur auf Grund aller Umstände des Einzelfalls entschieden werden.

Möglichkeiten der Rücklagenberechnung

Ein altes Haus, für das noch keine ausreichende Rücklage besteht, wird die Ansammlung einer größeren Summe erfordern, da hier mit einem erhöhten Reparaturbedarf zu rechnen ist. Einzelne Immobilien in Köln oder in anderen Großstädten mit Altbaubestand stellen hier manchmal eine Ausnahme dar. Steht ein Haus unter Denkmalschutz, können die Eigentümer Fördermittel beantragen. Ist der Bescheid positiv, muss in die Instandhaltungs- und Sanierungskosten lediglich der jeweils geforderte Eigenanteil investiert werden. Aber Achtung, die Mittel werden oftmals erst nach Durchführung der Maßnahmen ausgezahlt. Die Eigentümer müssen also zunächst alle anfallenden Kosten vorfinanzieren und erhalten erst nach Abschluss und Abnahme der Baumaßnahmen den vereinbarten Förderbetrag.

Es macht einen Unterschied, ob z.B. ein Aufzug vorhanden ist, Kinderspielplätze regelmäßig gewartet werden müssen oder eine Zentralheizungsanlage ihren Dienst verrichtet. Auch wird bei neu gebauten Objekten gerne unter Hinweis auf die bestehende Gewährleistungsverpflichtung des Bauträgers für die ersten Jahre eine Rücklagenbildung ausgesetzt oder nur mit Minimalbeträgen betrieben.