Es ist der Albtraum jeder Eigentümergemeinschaft, wenn einzelne oder mehrere Mitglieder der Gemeinschaft die vereinbarten Hausgelder, Restschulden aus beschlossenen Jahresabrechnungen oder Sonderumlagen nicht zahlen können oder wollen. Was kann die Gemeinschaft in solchen Fällen unternehmen?

Eine besonnene Hausverwaltung wird zunächst versuchen mit dem Betroffenen Eigentümer ins Gespräch zu kommen. Vielleicht liegen kurzfristige Zahlungsschwierigkeiten vor, die in 1 bis 3 Monaten wieder vom Tisch sind. Denkbar wäre u.U. auch eine Ratenzahlungsvereinbarung, hier sollte jedoch eine Vorfälligkeitsklausel für den Fall der Nichtzahlung aufgenommen werden.

Sollte ein persönliches Gespräch zwischen Hausverwaltung und Miteigentümer oder auch zwischen Beirat und Miteigentümer erfolglos sein, sollte die Sache rechtsgängig gemacht werden.

Die Verwaltung oder die Eigentümergemeinschaft muss in einem solchen Fall versuchen, rückständige Beträge möglichst unverzüglich in einem gerichtlichen WEG-Verfahren - neuerdings auch per Mahnbescheid - gegen den Schuldner geltend zu machen (Einleiten der Hausgeldklage).

Dabei ist zu beachten, dass nicht nur die Gemeinschaft als Ganzes, sondern vielmehr jeder einzelne Eigentümer berechtigt ist, Ansprüche auf die beschlossenen Hausgeldvorauszahlungen gegen einzelne Eigentümer zu Händen des Verwalters geltend zu machen (OLG Köln 03.03.1999, Az.: 16 Wx 23/99).

Tipp: Bei Zahlungen, die gemäß Gemeinschaftsordnung oder Beschluss zu bestimmten Fälligkeitsterminen geschuldet werden, ist vom Gesetzgeber keine Mahnung vorgeschrieben. Der Schuldner gerät ohne Mahnung in Verzug. Durch Mehrheitsbeschluss anerkannte Fehlbeträge (Restschulden) aus Jahresabrechnungen und Sonderumlagen müssen daher nur dann gemahnt werden, wenn das Fälligkeitsdatum im Beschlusstext fehlt.

Welche Möglichkeiten gibt es?

Klage vor dem Amtsgericht, nach den Regeln der Zivilprozessordnung ( kurz ZPO) .

1. Streitigkeiten über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander;
2. Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern;
3. Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
4. Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer;
5. Klagen Dritter, die sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder gegen Wohnungseigentümer richten und sich auf das gemeinschaftliche Eigentum, seine Verwaltung oder das Sondereigentum beziehen;
6. Mahnverfahren, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Antragstellerin ist. Insoweit ist § 689 Abs. 2 der Zivilprozessordnung nicht anzuwenden.

Tipp: Kein Anwaltszwang im ZPO-Verfahren! In der ersten Instanz gibt es keinen Anwaltszwang. Nur für den Fall einer so genannten “weiteren Beschwerde” benötigt man einen Rechtsanwalt.

Neben dem ZPO-Verfahren ist seit 1991 auch der Mahnbescheid am Ort des Grundstücks (hier der Eigentümergemeinschaft) gegen den zahlungssäumigen Miteigentümer möglich.

Tipp: Häufig bringt der Mahnbescheid keinen Zeitgewinn. Bei Widerspruch zum Mahnbescheid oder Einspruch gegen den Vollstreckungsbescheid muss doch Klage beim zuständigen Amtsgericht durchgeführt und der Antrag ausführlich begründet werden.

Ist der Schuldner nachweisbar zahlungsunfähig, ist der gesamte Zahlungsausfall in der Jahresabrechnung zusätzlich auf die restlichen Miteigentümer – im Verhältnis der Miteigentumsanteile – umzulegen. Im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung kann eine Eigentümergemeinschaft zum Ausgleich eines mit dem Hausgeld ausgefallenen Wohnungseigentümers auf die Instandhaltungsrücklage zurückgreifen, wenn diese dadurch nicht ungebührlich verkürzt wird (LG Saarbrücken 12.03.1998, Az.: 5 T 702/97).

Kommen zu einem späteren Zeitpunkt (z.B. durch gerichtliche Entscheide) doch noch Beträge dieser bereits abgerechneten Ausfallsummen herein, sind diese als zusätzliche Einnahmen den zum Zahlungszeitpunkt im Grundbuch eingetragenen Miteigentümern anteilig gutzuschreiben.