Knapp 100 Schreiben mit der Bitte um Auskunft zu Verwaltungsangelegenheiten gingen der Hausverwaltung innerhalb von 4 Jahren von nur einem Eigentümer ein. Der Hausverwalter war geduldig und beantwortete alle Fragen, übersandte Kopien, mal kostenfrei mal gegen Kostenerstattung. An den Eigentümerversammlungen nahm der neugierige Eigentümer jedoch nie teil.In seinem letzten Schreiben verlangte er unter anderem Auskunft zur Jahresabrechnung 2007 und zum Wirtschaftsplan 2009.

Das brachte das Fass zum überlaufen. Der Verwalter weigerte sich noch weitere Kopien zu verschicken oder Auskünfte zur lange zurückliegenden Jahresabrechnung 2007 zu erteilen. Muss er auch nicht, urteilte der Bundesgerichtshof. Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen.

An welchem Ort der Verwalter die Einsichtnahme zu gewähren hat, richtet sich nach den Regelungen in § 269 Abs. 1 und 2 BGB. Danach hat eine Leistung dann, wenn der Leistungsort weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist, am Wohnsitz des  Schuldners bzw. am Ort seiner Niederlassung zu erfolgen. Fehlt es an einer Vereinbarung über den Leistungsort, kann dieser nur dann der Ort der Wohnungseigentumsanlage sein, wenn sich dies aus den Umständen, ergibt. Der Schwerpunkt der Verwaltertätigkeit liegt nicht am Ort der Wohnungseigentumsanlage. Dort sind lediglich die zur Instandhaltung und Instandsetzung der Anlage erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, ausgeführte Arbeiten zu prüfen und abzunehmen, Verhandlungen mit örtlichen Handwerkern und Behörden zu führen sowie die Einhaltung der Hausordnung zu überwachen; die übrigen, darüber hinausgehenden Aufgaben des Verwalters, die in § 21 Abs. 5, § 27 Abs. 1 bis 3 WEG aufgeführt sind, werden üblicherweise in den Geschäftsräumen erledigt. Sie bilden den Schwerpunkt der Verwaltung (Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach WEG, 6. Auflage Rdnrn. 685ff).

Fehlt es an einer Verpflichtung dem Eigentümer außerhalb der Geschäftsräume die Einsichtnahme in bestimmte Unterlagen zu gewähren, ist die Hausverwaltung auch nicht verpflichtet, dem Eigentümer Kopien der Unterlagen zu senden - auch nicht auf seine Kosten. Zwar kann sich eine solche Pflicht aus dem Einsichtnahmerecht des Wohnungseigentümers ergeben (OLG München, NZM 2006,512), aber nur dann, wenn Treu und Glauben es gebieten (Jennißen, in: ders., § 28 Rdnr. 174). Im vorliegenden Fall hätte der Eigentümer 21 Kilometer bis zur Hausverwaltung fahren müssen, dies hielt der BGH für zumutbar.

Ein klares Nein des BGH auch zu individuellen Auskünften über Jahresabrechnung oder Wirtschaftsplan. Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu; erst wenn sie davon trotz Verlangen eines einzelnen Eigentümers keinen Gebrauch machen, kann dieser allein die Auskunft verlangen. Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Eigentümers dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen, BGH, Urteil vom 11.02.2011 - V ZR 660/10 (LG Köln).