Für die Ernennung des Verwalters gibt es vier Möglichkeiten: Zwei im Gesetz ausdrücklich geregelte Fälle, 1. die Verwalterbestellung durch Mehrheitsbeschluss nach § 26 Abs. 1 WEG und 2. die Bestellung durch Gericht nach § 26 Abs. 3 WEG.
Daneben ist als dritte Möglichkeit § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG zu nennen, die Bestellung durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer und zuletzt die Ernennung durch den Alleineigentümer im Weg des schriftlichen Beschlusses nach § 23 Abs. 3 WEG. Der letztgenannten Möglichkeit kommt besondere Bedeutung zu, fast immer wird auf diese Weise der erste Verwalter vom Bauträger bestellt.

Die häufigste Art der Verwalterbestellung erfolgt nach § 26 Abs. 1 WEG durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer.

§ 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters
(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden. Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.
(2) Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.
(3) Fehlt ein Verwalter, so ist ein solcher in dringenden Fällen bis zur Behebung des Mangels auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten, der ein berechtigtes Interesse an der Bestellung eines Verwalters hat, durch den Richter zu bestellen.
(4) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.

Es handelt sich um eine sogenannte zwingende - unabdingbare - Vorschrift des WEG-Rechts, sie kann weder durch Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung oder durch eine spätere Vereinbarung abgeändert werden.

Nicht möglich wäre zum Beispiel:

• Die Bestimmung eines anderen Mehrheitsverhältnisses, z.B. qualifizierte Dreiviertelmehrheit,
• die Bestellung durch Dritte, z.B. Bestellung durch den Beirat.,
• die Zustimmung Dritter, z.B. Grundpfandrechtsgläubiger

Solche Vereinbarungen, Vermerke in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung sind nichtig (LG Lübeck, Beschluss vom 28.02.1985m 7 T 69/85; AG München, Beschluss vom 28.04.1987, UR II 605/86; BayObLg, Beschluss vom 27.01.1994, 2 Z BR 88/93, hier zur Nichtigkeit einer Vereinbarung über eine Dreiviertel-Mehrheit für die Neubestellung des Verwalters).

Dieser Grundsatz lässt allerdings vom Kopfprinzip abweichende Stimmrechtsregelungen unberührt, solange es dadurch nicht wegen der möglichen Stimmrechtshäufung bei rechtsmissbräuchlicher Ausübung des Stimmrechts zur Beherrschung (Majorisierung) einer Minderheit kommt. Exemplarisch hierzu das Urteil des LG Bielefeld, Beschluss vom 10.01.1984, 3 T 900/83, wonach es dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, wenn ein Mehrfacheigentümer durch sein Stimmenübergewicht sich selbst zum Verwalter bestellt oder seine Abberufung verhindert, obwohl wichtige Gründe gegen eine Bestellung bzw. für eine Abberufung vorliegen.

Die Frage der "Majorisierung" stellt sich deshalb häufig, weil nach herrschender Rechtsmeinung sowohl der "Eigentümer-Verwalter" wie auch der "Nur-Verwalter" mit der eigenen und auch mit den durch Vollmachten übertragenen Stimmrechten bei der Wahl stimmberechtigt sind, jedoch immer vorausgesetzt, dass das Mehrfachstimmrecht nicht rechtsmissbräuchlich eingesetzt wird.

Die Bestellung darf höchstens auf 5 Jahre vorgenommen werden. Beschließt nun eine Eigentümergemeinschaft die Bestellung des neuen Verwalters für die nächsten 10 Jahre, so ist der Beschluss nicht insgesamt nichtig, sondern endet automatisch nach Ablauf von 5 Jahren (Staudinger-Bub § 26 Rz. 29).

Wird bei einer Wahl in der Wohnungseigentümerversammlung über mehrere Kandidaten abgestimmt und erreicht kein Bewerber die notwendige Mehrheit der Stimmen nach § 26 Abs. 1 WEG (mehr als die Hälfte der abgegebenen Stimmen!), so ist keiner der Kandidaten gewählt, es hat eine Stichwahl zu erfolgen. Eine Ausnahme gilt für den Fall, dass vor der Abstimmung ausdrücklich festgestellt wird, dass der Kandidat als gewählt gilt, der die meisten Stimmen erhält (Minderheitsbeschluss) und der Versammlungsleiter die Wahl dieses Kandidaten ausdrücklich feststellt (OLG Schleswig, Beschluss vom 14.05.1986, 2 W 123/85).

Liegen wichtige Gründe gegen die Bestellung des Verwalters vor, kann jeder einzelne Wohnungseigentümer die Bestellung anfechten. Hat die Anfechtung Erfolg, so wird der Bestellungsbeschluss für ungültig erklärt. (BayObLG, Beschluss vom 16.01.1990, 1 b Z 31/88, Beschluss vom 08.03.1989, 2 Z 98/88, Beschluss vom 23.02.1989, 2 Z 85/88). Dies hat zur Folge, dass die Bestellung von Beginn an unwirksam war, die gesetzliche Vertretungsbefugnis nach § 27 Abs. 2 WEG entfällt (BayObLG, Beschluss vom 27.07.1976, 2 Z 21/76).

Wichtige Gründe können sein: Führende Mitarbeiter der alten Verwaltung arbeiten in gleicher Funktion bei der der neuen Verwaltung (AG Recklinghausen, Beschluss vom 04.09.1989, 16 II 71/89). Unangemessenes Verwalterhonorar (BayObLG, Beschluss vom 08.03.1989, 2 Z 98/88).

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