Die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft müssen regelmäßig Zahlungen leisten, um für überraschende Reparaturen oder Sanierungen der Immobilie finanziell gewappnet zu sein.

Diese Instandhaltungsrücklage darf nicht allzu riskant angelegt werden, dafür hat auch der Verwalter zu sorgen, sonst kann er mit in die Haftung geraten (Oberlandesgericht Celle, Aktenzeichen 4 W 7/04)

Als alle Vollstreckungsversuche gegen den säumigen Wohngeldschuldner einer Wohnungseigentümergemeinschaft erfolglos blieben, stellte der WEG-Verwalter der Anlage Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Schuldners.

Hiergegen wehrte sich der Eigentümer mit dem Argument, der Verwalter sei hierzu nicht berechtigt. Dem Verwalter liege nur eine Vollmacht der Wohnungseigentümer zur Betreibung der Forderungen vor, diese decke nicht die Befugnis, einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens zu stellen.

Knapp 100 Schreiben mit der Bitte um Auskunft zu Verwaltungsangelegenheiten gingen der Hausverwaltung innerhalb von 4 Jahren von nur einem Eigentümer ein. Der Hausverwalter war geduldig und beantwortete alle Fragen, übersandte Kopien, mal kostenfrei mal gegen Kostenerstattung. An den Eigentümerversammlungen nahm der neugierige Eigentümer jedoch nie teil.In seinem letzten Schreiben verlangte er unter anderem Auskunft zur Jahresabrechnung 2007 und zum Wirtschaftsplan 2009.

Das brachte das Fass zum überlaufen. Der Verwalter weigerte sich noch weitere Kopien zu verschicken oder Auskünfte zur lange zurückliegenden Jahresabrechnung 2007 zu erteilen. Muss er auch nicht, urteilte der Bundesgerichtshof. Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen.

Ja, die Gemeinschaft verfügt über die Beschlusskompetenz. Die Wohnungseigentümer können für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen, dass hierfür ein moderates Entgelt zu entrichten ist. Für die mit Umzügen verbundene Inanspruchnahme der Gemeinschaftsflächen (Keller, Hausflur, Aufzüge etc.) kann eine angemessen Pauschale festgesetzt werden. Voraussetzung ist jedoch, dass eine solche Regelung alle Wohnungs- und Teileigentümer gleichermaßen treffen muss. Unsachgemäße Differenzierungen führen zur Rechtswidrigkeit des Beschlusses.

Nach der am 01.07.2007 in Kraft getretenen Novelle des WEG werden Rechtsstreitigkeiten nun nach den Regeln der Zivilprozessordnung (ZPO) unter Berücksichtigung der Sonderregelungen der §§ 44-50 WEG verhandelt.

Zudem ist die Gemeinschaft nach dem neuen § 10 Abs. 6 Satz 5 WEG im Rahmen der Teilrechtsfähigkeit auch parteifähig nach § 50 Abs. 1 ZPO. D.h., die Gemeinschafts kann Klägerin und Beklagte sein. Dies gilt nicht nur für Streitigkeiten mit Dritten, sondern auch für Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander oder Streitigkeiten zwischen der Gemeinschaft und einzelnen Wohnungseigentümern.

Erhebliche Bedeutung für die zukünftige Praxis hat die neu eingeführte Beschlußsammlung nach § 24 Abs. 7 n.F.

§ 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift
(7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung,der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien, soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind.

Bis zur letztendlichen höchstrichterlichen Entscheidung regelt das Anwendungsschreiben des BMF (Bundesministerium der Finanzen) vom 26.10.2007 die Anwendung der Bestimmungen des § 35a EStG für die Wohnungseigentümergemeinschaft. 

Für die Wohnungseigentümer kommt die Gewährung der Steuerermäßigung in Betracht wenn:

1. in der Jahresabrechnung die im Kalenderjahr unbar gezahlten Beträge nach den begünstigten haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen, Dienstleistungen bzw. Handwerkerleistungen jeweils gesondert aufgeführt sind.
2. der  Anteil der steuerbegünstigten Kosten (Arbeits- und Fahrtkosten) ausgewiesen ist
3. der Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers anhand seines Beteiligungsverhältnisses errechnet wurde.

Der Deutsche Bundestag hat die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes verabschiedet. Das Gesetz vereinfacht die Verwaltung von Eigentumswohnungen und vereinheitlicht das Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen mit dem in anderen privatrechtlichen Streitigkeiten.

„Wir reagieren mit dem Gesetz auf den gestiegenen Renovierungsbedarf in vielen Wohnungseigentumsanlagen. Besonders in mittleren und größeren Wohnanlagen ist die bislang erforderliche Einstimmigkeit für Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen vielfach nicht oder kaum zu erreichen. Die neuen Regelungen stärken die Entscheidungs- und Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaften. Die Eigentümerinnen und Eigentümer der etwa fünf Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland werden ihre Angelegenheiten einfacher als bisher regeln können. So bleibt das Wohnungseigentum auch in der Zukunft attraktiv – nicht zuletzt als eine immer stärker genutzte Form der Altersvorsorge“, erläuterte Bundesjustizministerin Brigitte Zypries.

Grundsätzlich verwaltet der WEG-Verwalter das "gemeinschaftliche" Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Behebung von Schäden innerhalb des Sondereigentums, z.B. die Reparatur einer defekten Gasetagenheizung die sich im Sondereigentum befindet oder die Nebenkostenabrechnung einer vermieteten Eigentumswohnung, sind Aufgaben der jeweiligen Eigentümer - der Hausverwalter ist hierfür von Gesetzes wegen nicht zuständig.

Die Rechte und Pflichten des Hausverwalters bestimmen sich hinsichtlich der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach
1. den Vorschriften des WEG
2. den Regelungen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung
3. den nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG getroffenen Vereinbarungen
4. den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft
5. den Vorschriften des BGB.

Für die Ernennung des Verwalters gibt es vier Möglichkeiten: Zwei im Gesetz ausdrücklich geregelte Fälle, 1. die Verwalterbestellung durch Mehrheitsbeschluss nach § 26 Abs. 1 WEG und 2. die Bestellung durch Gericht nach § 26 Abs. 3 WEG.
Daneben ist als dritte Möglichkeit § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG zu nennen, die Bestellung durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer und zuletzt die Ernennung durch den Alleineigentümer im Weg des schriftlichen Beschlusses nach § 23 Abs. 3 WEG. Der letztgenannten Möglichkeit kommt besondere Bedeutung zu, fast immer wird auf diese Weise der erste Verwalter vom Bauträger bestellt.

Es ist der Albtraum jeder Eigentümergemeinschaft, wenn einzelne oder mehrere Mitglieder der Gemeinschaft die vereinbarten Hausgelder, Restschulden aus beschlossenen Jahresabrechnungen oder Sonderumlagen nicht zahlen können oder wollen. Was kann die Gemeinschaft in solchen Fällen unternehmen?

Eine besonnene Hausverwaltung wird zunächst versuchen mit dem Betroffenen Eigentümer ins Gespräch zu kommen. Vielleicht liegen kurzfristige Zahlungsschwierigkeiten vor, die in 1 bis 3 Monaten wieder vom Tisch sind. Denkbar wäre u.U. auch eine Ratenzahlungsvereinbarung, hier sollte jedoch eine Vorfälligkeitsklausel für den Fall der Nichtzahlung aufgenommen werden.

Sollte ein persönliches Gespräch zwischen Hausverwaltung und Miteigentümer oder auch zwischen Beirat und Miteigentümer erfolglos sein, sollte die Sache rechtshängig gemacht werden.