| Die Spielregeln bei der Änderung der Kostenverteilungsschlüssel in der Hausgeldabrechnung |
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Durch die nun schon einige Zeit zurückliegende Reform des Wohnungseigentumsrechts erhielten die Wohnungseigentümer weitreichende Kompetenzen zur Neuordnung der Kostenverteilungsschlüssel. Doch nicht alles was eine Eigentümergemeinschaft für sinnvoll erachtet, findet auch den Gefallen der Richter. So stellte der BGH in seinem Leitsatzurteil (BGH V ZR 202/09) zu § 16 Abs. 3 und 4 noch einmal klar: 2. Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden! "Allerdings eröffnet § 16 Abs. 3 WEG den Wohnungseigentümern bei Betriebs- und Verwaltungskosten die Möglichkeit, auch einen durch Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel durch einen Mehrheitsbeschluss zu ändern. Das ergibt sich zwar nicht schon aus dem Wortlaut der genannten Bestimmung, geht jedoch klar aus den Gesetzesmaterialen (Gesetzentwurf der Bundesregierung) hervor und wird vor diesem Hintergrund auch durch die Regelung des § 16 Abs. 5 WEG bestätigt." 3. Die Abänderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG muss transparent gestaltet werden. "Hierfür genügt es nicht, dass einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird. Schon aus der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung muss hervorgehen, dass der Kostenverteilungsschlüssel Gegenstand der Beschlussfassung sein soll (§ 23 Abs. 2 WEG). Zudem bedarf es eines ausdrücklichen vorgeschalteten Beschlusses für die künftige Änderung des Kostenumlageschlüssels." 4. Auch immer wieder beliebt auf der Eigentümerversammlung: Die Hausgeldabrechnung wird auf der Eigentümerversammlung von einigen Eigentümern als unfair bezeichnet, einzelne Verteilungsschlüssel sollen spontan geändert werden. Das geht nicht! "Eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG entspricht in der Regel nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Ein Wohnungseigentümer darf grundsätzlich darauf vertrauen, dass die bis zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bis dahin geltenden (bisherigen) Schlüssel umgelegt werden (ähnlich Riecke/Schmid/Elzer, aaO, § 16 Rdn. 86; Schmid, ZMR 2010, 259, 260). Erst recht führt dieser Vertrauensschutzgedanke dazu, dass in der Regel nicht in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen werden darf. Eine Abweichung hiervon kommt nur ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Umstände in Betracht, etwa wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt (vgl. auch OLG Hamm ZMR 2007, 293, 295; Riecke/Schmid/Elzer, aaO, Rdn. 86a)." Gemessen an diesen Grundsätzen kann eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels für das bereits abgelaufene Wirtschaftsjahr keinen Bestand haben. 5. § 16 Abs. 4 WEG weist den Wohnungseigentümern nicht die Kompetenz zu, einen die Ansammlung von Instandhaltungsrücklagen betreffenden Verteilungsschlüssel zu ändern. "Eine wirksamen Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zur Ansammlung der sog. Gebäudezuführungsrücklage ist keine Einzelfallregelgung, im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG. Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels regelt nicht nur eine einzelne Maßnahme und erschöpft sich nicht in deren Vollzug, weil Instandhaltungsrückstellungen nicht für eine einzige Maßnahme, sondern für den zukünftigen - noch nicht konkret vorhersehbaren - Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf gebildet werden. Eine schon nach dem Inhalt des Beschlusses über den Einzelfall hinausreichende Änderung des Schlüssels ist nicht von der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 4 WEG gedeckt und daher nichtig." § 16 WoEigG Nutzungen, Lasten und Kosten |
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