Der Fall: Im Juni 2005 beschloß eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Erhebung einer Sonderumlage. Die Verwalterin informierte darüber auch den Eigentümer von zwei im Objekt liegenden Wohnungen, für die sie zugleich auch die Sonderverwaltung übernommen hatte und bat um Überweisung des ausstehenden Betrages. Der Eigentümer reagierte nicht, die Wohnungen wurden letztendlich Ende 2006 in die Zwangsverwaltung genommen. Der Zwangsverwalter zahlte dann im Oktober 2008 auf die Sonderumlage 1.000 € an die Verwaltung. Wegen der noch ausstehenden Summe beantragte die Wohnungseigentümergemeinschaft den Erlaß eines Mahnbescheides gegen den Eigentümer, der im Juli 2009 zugestellt wurde. Dagegen wehrte sich der Eigentümer mit dem Argument, dass die Forderung mittlerweile verjährt sei.

Durch die nun schon einige Zeit zurückliegende Reform des Wohnungseigentumsrechts erhielten die Wohnungseigentümer weitreichende Kompetenzen zur Neuordnung der Kostenverteilungsschlüssel. Doch nicht alles was eine Eigentümergemeinschaft für sinnvoll erachtet, findet auch den Gefallen der Richter. So stellte der BGH in seinem Leitsatzurteil (BGH V ZR 202/09) zu § 16 Abs. 3 und 4 noch einmal klar:

Abrechnungsspitzen: Wann zahlt der alte Eigentümer, wann zahlt der neue Eigentümer?

Die jährlichen Abrechnung hat die Verwaltung stets an den Eigentümer zu senden, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung - in der Regel der Tag der ordentlichen Eigentümerversammlung - als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel während des Jahres stattgefunden hat.

Das Hausgeld sind die „Betriebskosten“ plus ein mehr oder weniger großes und oft umstrittenes „Sahnehäubchen“, das Wohnungseigentümer aufgrund eines beschlossenen Wirtschaftsplans in der Eigentümerversammlung zu zahlen haben. Synonym wird oft der Begriff Wohngeld verwendet, der hier jedoch etwas irreführend ist, da dieser Begriff zu Verwechslungen mit dem Wohngeld nach dem Wohngeldgesetz führen kann.

Die Zahlung einer Sonderumlage kann notwendig werden, wenn eine Instandhaltungsrückstellung noch nicht die entsprechende angemessene Höhe erreicht hat und eine Reparaturmaßnahme finanziert werden muss, keine Rücklage vorhanden ist oder sich im Laufe des Wirtschaftsjahres herausstellt, dass die nach Wirtschaftsplan zu entrichtenden Vorauszahlungen für die Deckung des Liquiditätsbedarfs nicht ausreichen. Doch worauf begründet sich dieser Anspruch und wie ist er durchsetzbar?

Sonderumlage: Ratenzahlung zu einer vor dem Erwerb beschlossenen Sonderumlage ist vom Neueigentümer zu tragen!

Zu früh gefreut hatte sich ein frisch gebackener Eigentümer im Mai 2004 als er bei der Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung den Zuschlag erhielt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wandte sich schnell an den neuen Miteigentümer und bat um Zahlung der monatlichen Raten zur beschlossenen Sonderumlage - alles nachzulesen unter Top 8 der Wohnungseigentümerversammlung aus dem Jahr 2003.

Von Bedeutung ist hier die Regelung in § 16 Abs. 3 WEG n. F., wonach die Wohnungseigentümer ab
Inkrafttreten der WEG-Reform mittels einfachen Mehrheitsbeschlusses die "Betriebskosten" des Gemeinschafts- und des Sondereigentums sowie die "Kosten der Verwaltung" in Abweichung vom gesetzlichen bzw. vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel verteilen können. Voraussetzung ist selbstverständlich, dass derartige Kosten nicht unmittelbar z. B. von den Versorgungsträgern gegenüber den jeweiligen Wohnungseigentümern abgerechnet werden.