Die rechtliche Bedeutung der Eintragung

Das Grundbuch hat nicht nur die Bedeutung, eine zuverlässige Übersicht über die an einem Grundstück bestehenden Rechte zu geben. Vielmehr sind auch die Entstehung, Rangfolge und Fortbestand dieser Rechte in der Regel von einer Eintragung abhängig.

Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zu Belastungen eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch erforderlich. Bei der Übertragung des Eigentums an einem Grundstück wird der Erwerber daher Eigentümer nicht schon durch die Einigung mit dem alten Eigentümer über den Eigentumsübergang (Auflassung), sondern erst mit der Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch. Auch eine Hypothek oder Grundschuld muß eingetragen werden, damit sie entstehen kann. Zudem muß, soweit über sie eine besondere Urkunde ausgestellt wird (Hypothekenbrief, Grundschuldbrief), diese übergeben oder die Übergabe durch eine besondere Vereinbarung ersetzt werden.

Der Eintragungsgrundsatz wird in einigen Sonderfällen, insbesondere bei Rechtsnachfolge kraft Gesetzes oder kraft Staatsaktes, durchbrochen: Wenn z. B. die alte Eigentümerin stirbt, werden ihre Erben kraft Gesetzes Eigentümer. Sie werden im Wege der Grundbuchberichtigung als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Im Zwangsversteigerungsverfahren erwirbt der Ersteher das Eigentum bereits mit dem Zuschlag und nicht erst mit seiner nachfolgenden Eintragung als Eigentümer.

Soweit über Hypotheken oder Grundschulden Briefe erteilt sind, ersetzt bei der Übertragung dieser Rechte die Übergabe des Briefes die Eintragung. Außerdem ist eine schriftliche Abtretungserklärung erforderlich.

Rang der Rechte

Die Rangverhältnisse unter den verschiedenen Rechten werden, soweit sie in einer Abteilung eingetragen sind, durch ihre Reihenfolge bestimmt. Soweit die Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen sind, hat das unter Angabe eines früheren Tages eingetragene Recht den Vorrang.

Der Rang spielt eine besondere Rolle bei den Hypotheken und Grundschulden: Wenn der Erlös bei der Zwangsversteigerung nicht ausreicht, um alle Hypotheken und Grundschulden zu tilgen, dann werden nicht alle Gläubiger mit einem gleichen Bruchteil befriedigt, sondern zuerst der erste vollständig, dann der zweite usw., bis der Erlös erschöpft ist. Die rangletzten Gläubiger gehen bei der Zwangsversteigerung nicht selten leer aus. Wer also Geld gegen Sicherheiten im Grundbuch ausleiht, kann sich nicht allein darauf verlassen, daß zu seinem Gunsten ein Recht im Grundbuch eingetragen wird. Er muß auch bedenken, welchen Erlös das belastete Grundstück bei einer Zwangsversteigerung wohl erzielen wird und welche Rechte ihm im Rang vorgehen. Gesichert ist er nur, wenn der mit einiger Sicherheit zu erwartende Erlös hoch genug ist, um nach Auszahlung der rangbesseren Gläubiger noch die eigene Forderung zu befriedigen. Diese Prüfung nimmt das Grundbuchamt den Beteiligten nicht ab. Ein 1000 qm großes Grundstück kann nichts oder viele Millionen Deutsche Mark wert sein, je nachdem wo es liegt, wie es bebaut ist und wie der Grundstücksmarkt Lage und Bebauung bewertet. Das Grundbuchamt prüft das nicht nach.

Es kann vereinbart und eingetragen werden, daß ein im Grundbuch eingetragener Gläubiger oder Berechtigter einem neuen Gläubiger oder Berechtigten den Vorrang einräumt und selbst mit seinem Recht im Rang zurücktritt. Dann geht der neue Gläubiger oder Berechtigte aber auch bei der Zwangsversteigerung vor, was die Sicherung des zurücktretenden Gläubigers oder Berechtigten völlig entwerten kann. Es kommt häufig vor, daß ältere Menschen ihr Hausgrundstück gegen Gewährung eines Wohnungsrechts, eines Altenteils oder einer Rente übertragen und daß diese Rechte zur Sicherung im Grundbuch des Grundstücks eingetragen werden. Wenn der neue Eigentümer dann das Grundstück beleihen will, sagt ihm die Bank häufig, daß er bessere Konditionen für das Darlehen bekommen kann, wenn das Darlehen an erster Stelle, also mit Rang vor dem Wohnungsrecht, dem Altenteil oder der Reallast für die Rente eingetragen wird.

Der neue Eigentümer tritt dann gelegentlich an die früheren Eigentümer und jetzt noch als Berechtigte des Wohnungsrechts usw. eingetragenen alten Leute heran mit der Bitte, doch dem Darlehen der Bank den Vorrang zu gewähren und selbst zurückzutreten. Hier ist Vorsicht geboten. Das Wohnungsrecht usw. ist zur Sicherung der früheren Eigentümer eingetragen worden. Diese Sicherung kann durch den Rangrücktritt wertlos werden. Wer Berechtigter eines Wohnungsrechtes, eines Altenteils oder einer Reallast ist, sollte daher hellhörig werden, wenn ihn der neue Eigentümer bittet, doch beim Notar eine Erklärung zu unterschreiben.

Der gute Glaube an den Inhalt des Grundbuchs

Ist im Grundbuch für jemanden ein Recht eingetragen, so wird vermutet, dass ihm das Recht zusteht. Der oder die eingetragene Berechtigte braucht danach im Streitfall sein Recht nicht zu beweisen, sondern es ist Sache des Gegeners, das Gegenteil zu beweisen. Ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht gelöscht, so wird vermutet, dass das Recht nicht besteht.

Weiter gilt zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht (z. B. ein Pfandrecht an einer Hypothek) erwirbt, der Inhalt des Grundbuches als richtig, es sei denn, daß ein Widerspruch (siehe Seite 1) gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. Wenn in dem eingangs erwähnten Fall die eingetragenen gesetzlichen Erben vor Eintragung des Widerspruchs das Grundstück verkaufen und das Eigentum auf den Erwerber übertragen, so wird der Erwerber mit der Eintragung Eigentümer. Gleichzeitig verliert der nicht eingetragene Testamentserbe sein Eigentum. Man kann sich daher auf den Inhalt des Grundbuches insoweit verlassen, daß eingetragene Rechte bestehen oder nicht eingetragene, aber eintragungsfähige Rechte nicht bestehen. Das gilt allerdings nicht für Rechte, die nicht im Grundbuch eingetragen werden können, aber gleichwohl gewissermaßen am Grundstück haften (z. B. Anliegerbeiträge, öffentlich-rechtliche Baubeschränkungen und Baulasten).