Mit einer wichtigen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof am 02.06.2005 (V ZB 32/05) entschieden, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig ist, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt, einzelne Eigentümer haften nur in Ausnahmefällen für die Schulden der Gemeinschaft.

Bisher galt: Wenn Handwerker, Stromlieferanten oder andere Vertragspartner kein Geld von der Gemeinschaft erhielten, konnten sie sich einen (vermeintlich) zahlungskräftigen Eigentümer aussuchen und diesen auf Zahlung der Summe verklagen. Dieser musste dann zusehen, dass er das Geld von seinen Miteigentümern bekam.

In Zukunft läuft es anders: Hat sich die Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartner verpflichtet, ist sie künftig Schuldnerin und haftet mit ihrem Verwaltungsvermögen. Eine gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer kann nur noch angenommen werden, wenn sie sich neben der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet haben. Wer also Geld von der Gemeinschaft fordert, muss die Gemeinschaft verklagen, weil ausschließlich diese haftet.

Umgekehrt kann jetzt auch die Eigentümergemeinschaft als solche Inhaber von Rechten sein und diese im eigenen Namen durchsetzen, also etwa gegen säumige Wohngeldzahler vorgehen und selbst Gläubiger von Hypotheken sein.

Künftig können Gläubiger auf das Verwaltungsvermögen zugreifen, das auch Ansprüche der Gemeinschaft gegen Wohnungseigentümer und Dritte umfasst. Das bedeutet, dass die Gläubiger WE-Konten oder z.B. die Instandhaltungsrücklage pfänden können ebenso wie Ansprüche der Gemeinschaft auf Zahlung von Beitragsvorschüssen und anteilige Sonderumlagen. Darüber hinaus besteht sogar ein Anspruch der Gläubiger auf entsprechende Beschlussfassung, soweit eine solche im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu erfolgen hat. Unterbleibt eine erforderliche Beschlussfassung durch die Gemeinschaft, kann der Gläubiger seine Forderung im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs geltend machen.

Verschont von langwierigen Prozessen bleiben allerdings die Kommunen: Für öffentliche Abgaben wie Müllgebühren oder Grundsteuer haften lt. BGH auch weiterhin einzelne Eigentümer, weil die meisten städtischen Satzungen das so vorsehen.

Das Urteil bezieht sich nicht nur auf neu geschlossene Verträge der Gemeinschaft, sondern auch auf alle noch nicht gezahlten Rechnungen.