Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer zur Regelung des Innenverhältnisses der Eigentümergemeinschaft. Oftmals als Bestandteil der Teilungserklärung hat sie dabei eine überragende Bedeutung in der Eigentümergemeinschaft, sie ist praktisch die "Verfassung" der Gemeinschaft.

WoEigG § 10 Allgemeine Grundsätze
(1) Das Ve rhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft.
Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

Wie kann eine Gemeinschaftsordnung begründet werden?

Die Wohnungseigentümer können gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht das WEG selbst etwas anderes ausdrücklich bestimmt.

WoEigG § 10 Allgemeine Grundsätze
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft.
Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

Diese vom Gesetz abweichenden Vereinbarungen können die Wohnungseigentümer im Rahmen der Vertragsfreiheit zur Regelung ihres Verhältnisses untereinander gemäß § 5 Abs. 4 WEG zum Inhalt des Sondereigentums machen.

WoEigG § 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander können nach den Vorschriften des 2. und 3. Abschnitts zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden.

Daher enthält in der Praxis nahezu jede Teilungserklärung, die in engerem Sinne nur die rein dinglichen Rechtsverhältnisse (Abgrenzung und Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Festlegung und Zuordnung der Miteigentumsanteile) enthält, auch die sogenannte Gemeinschaftsordnung, die die als Vereinbarungen im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG bezeichneten Regelungen zum Inhalt hat. Durch die Eintragung dieser Regelungen als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch, sind auch alle späteren Erwerber, die sogenannten Sondernachfolger, an die so getroffenen Vereinbarungen gebunden.

Achtung: Gemeinschaftsordnung geht vor Teilungserklärung
Im Einzelnen kann es zu Widersprüchen zwischen den Bestimmungen in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung kommen. Enthalten aber die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Zweckbestimmung eines Teileigentums widersprüchliche Angaben, so geht grundsätzlich die Regelung in der Gemeinschaftsordnung vor (BayObLG 28.10.1997, Az.: 2Z BR 88/97).

Als Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG gelten solche Regelungen, durch die die Wohnungseigentümer ihre Rechtsbeziehungen zueinander in Abweichung oder Ergänzung des Gesetzes regeln, und zwar in Bezug auf

- das Sondereigentum
- das Miteigentum
- die gemeinschaftlichen Gegenstände und
- die Mitgliedsrechte in der Gemeinschaft.

Was kann nicht geändert werden?

Eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG stellt immer eine von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Regelung dar. Die Grenzen der abweichenden Regelungen liegen aber in den zwingenden (unabdingbaren) Vorschriften des WEG, also den Bestimmungen, die grundsätzlich nicht geändert, eingeschränkt oder aufgehoben werden können:

- § 5 Abs. 2 - Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums
- § 6 - Unselbständigkeit des Sondereigentums
- § 11 - Unauflöslichkeit der Gemeinschaft
- § 12 Abs. 2 Satz 1 - Veräußerungsbeschränkung
- § 18 Abs. 1 - Anspruch auf Entziehung
- § 20 Abs. 2 - Bestellung eines Verwalters
- § 23 Abs. 3 - Schriftlicher Beschluss
- § 24 Abs. 2 - Minderheitenrecht
- § 26 Abs. 1 - Berufung und Abbestellung des Verwalters
- § 27 Abs. 1 und 2- Keine Einschränkung der gesetzlichen Verwaltertätigkeit

Übrigens: Alle anderen außer den o.g. Bestimmungen des WEG sind nicht zwingend, sie sind abdingbar.

Übrigens, die Eigentümergemeinschaft kann sich auch eine individuelle Hausordnung geben. Sie eignet sich nämlich dazu, ansonsten schwer zu handhabende Besonderheiten geschickt im Sinne aller Betroffenen zu regeln. Dabei ist die sie flexibler als andere Instrumente zur Verwaltung von Wohnungseigentum und kann viel schneller zum Ziel führen. Wie das geht und was zu beachten ist, können Sie in Volker Bielefelds Buch Hausordnung für Wohnungseigentümer: Praktischer Ratgeber mit Darstellung der rechtlichen Vorgaben und individuellen Möglichkeiten nachlesen.