Abstellplätze auf unbebauten Grundstücksflächen sind nicht sondereigentumsfähig und zählen daher grundsätzlich zum gemeinschaftlichen Eigentum.

Auch Car-Ports, also Kfz.-Stellplätze im Freien, die mit vier Eckpfeilern und Überdachung versehen sind, sind Gemeinschaftseigentum (BayObLG, Beschl. v. 06.02.1986, 2 Z 70/85). Sie sind nur sondereigentumsfähig, wenn eine Zugangssperre zugunsten des Berechtigten besteht (OLG Celle, 13.06.1991, 4 W 61/91) 

Zulässig sind jedoch mehrheitlich beschließbare Gebrauchsregelungen sowie Vereinbarungen über die Einräumung von Sondernutzungsrechten. Die entsprechenden Flächen müssen dabei jedoch hinreichend gekennzeichnet sein.

Freistehende Garagen wie auch Sammel-/Tiefgaragen können im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, ebenso kann aber an ihnen als Ganzes Sonder-/Teileigentum eingeräumt werden (OLG Hamm, Beschluss vom 23.03.1993, 15 W 362/92, dort zur zulässigen Begründung von selbständigem Sondereigentum/Teileigentum an Garagen; OLG Frankfurt, Beschluss vom 19.12.1994, 20 W 313/93).

Wird an Garagen Sondereigentum eingeräumt, gelten als Gegenstand des Sondereigentums jedoch nur die betreffenden Räume und die dazugehörigen Bestandteile. Die konstruktiven Bestandteile wie Dach, Außenmauer, Garagentor etc. sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Ebenso sind die überdachten oder auch nicht überdachten Zu- und Abfahrten, Treppenzugänge wie auch die Garagendecken freistehender Garagen gemeinschaftliches Eigentum.

Soweit sich Garagen im Gemeinschaftseigentum befinden, kann an den in den Garagen befindlichen Stellplätzen Sondereigentum gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 WoEigG (Wohnungseigentumsgesetz) begründet werden, soweit die Flächen durch dauerhafte Markierungen kenntlich gemacht sind (vgl. aber auch OLG Celle, Beschluss vom 13.06.1991, 4 W 61/91, wonach eine solche Garage über eine Zugangssperre verfügen muss).

Im übrigen besteht die Möglichkeit, an den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Garagen oder Garagenstellplätzen Sondernutzungsrechte gemäß § 15 Abs. 1 WoEigG durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer einzuräumen (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 28.12.1977, 3 W 15/77).

Fertiggaragen, die ohne Fundament und sonstige Verankerung mit dem Grund und Boden aufgestellt sind, sind im Hinblick auf ihr Eigengewicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Die konstruktiven Bestandteile dieser Fertiggaragen sind dann zwingend gemeinschaftliches Eigentum (BayObLG, Beschluss vom 11.11.1988, 2 Z 92/88).

Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? Eine tabellarische Übersicht von A wie Abdichtung bis Z wie Zwischenwand finden Sie unter Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? Wer trägt die Kosten für Reparatur oder Ersatz?