In der neuen Fassung des WoEigG wurde die Frist zur Einladung von mindestens einer Woche auf mindestens zwei Wochen erhöht. Doch was passiert, wenn diese Frist vom Verwalter nicht eingehalten wird. Muß die Versammlung wiederholt werden, weil alle Beschlüsse ungültig sind? 

In einer Entscheidung des Oberlandesgericht München aus dem Jahr 2005 haben die Richter zur Nichteinaltung der Einladungsfrist Stellung bezogen. Grundsätzlich führt die Nichtbeachtung der Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung erst einmal nicht automatisch zur Ungültigkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Vielmehr muss der Einberufungsmangel ursächlich für die Beschlussfassung sein.

Der Fall: Eine Wohnungseigentümerin hatte die Beschlussfassung über eine Kreditaufnahme der Gemeinschaft angefochten. Der Beschluss wurde auf einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung gefasst, auf der alle Wohnungseigentümer anwesend waren. Die Einladung zur Versammlung ging der Wohnungseigentümerin erst wenige Tage vor der Versammlung zu. Der Verwaltervertrag bestimmte jedoch, dass die „jährliche Wohnungseigentümerversammlung“ mit einer Frist von mindestens zwei Wochen einzuberufen sei. Die Beschlussanfechtung erfolgte u.a. aus diesem Grund.

Das Urteil: Der Beschluss war laut Gericht nicht aufzuheben, weil die Ladung zur Eigentümerversammlung zu kurzfristig erfolgte. Die im Verwaltervertrag festgelegte zweiwöchige Ladungsfrist gilt ohnehin nur für die jährlich einzuberufenden ordentlichen Eigentümerversammlungen.

Bei der vorliegenden Versammlung handelte es sich um eine außerordentliche Eigentümerversammlung. Hinsichtlich der Ladungsfrist gilt daher § 24 Abs. 4 S. 2 WEG, der eine Ladungsfrist von einer Woche vorsieht.

Zwar ist auch diese Frist nicht eingehalten. Es kann jedoch dahinstehen, ob wegen besonderer Dringlichkeit eine derart kurzfristige Einberufung zulässig war. Denn jedenfalls handelt es sich bei der Vorschrift über die einzuhaltende Einberufungsfrist um eine Sollvorschrift; sie bezweckt, das Teilnahmerecht eines jeden Wohnungseigentümers sicherzustellen. Die Nichtbeachtung dieser Ladungsfrist führt nicht automatisch dazu, dass die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ungültig sind. Vielmehr muss der Einberufungsmangel ursächlich für die Beschlussfassung sein. Eine solche Ursächlichkeit scheidet aus, da bei der Versammlung alle Eigentümer anwesend waren (OLG München, Beschluss v. 28.10.2005, 34 Wx 050/05).

Auswirkungen auf die Verwalterpraxis: Im Rahmen der Einberufung der Eigentümerversammlung sollte der Verwalter zunächst prüfen, ob der Verwaltervertrag oder aber die Teilungserklärung oder eine sonstige Vereinbarung Bestimmungen über etwa einzuhaltene Einladungsfristen enthalten. Soweit dies der Fall ist, sind diese Fristen einzuhalten.

Beziehen sich die dort genannten Fristen nur auf die ordentliche jährliche Eigentümerversammlung, sind diese für den Fall der Einberufung zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung nicht maßgeblich. Vielmehr „soll“ dann die Einladungsfrist nach der nunmehr maßgeblichen Bestimmung des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG mindestens zwei Wochen betragen.

Sofern aufgrund besonderer Dringlichkeit der zur Beschlussfassung stehenden Tagesordnungspunkte die Frist nicht eingehalten werden kann, ist auch eine Ladung mit kürzerer Frist möglich und ohne Auswirkung etwa auf die Gültigkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse.

Soweit kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, die Ladungsfrist jedoch nicht eingehalten wurde, führt ein Verstoß gegen die Regelung in § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG allenfalls zur Anfechtbarkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse. Eine entsprechende Anfechtung eines Wohnungseigentümers hat aber auch dann nur Erfolg bzw. führt zur Ungültigkeit der gefassten Beschlüsse, wenn sich der Ladungsmangel auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat. Dies ist nur dann der Fall, wenn aufgrund der verkürzten Ladungsfrist Wohnungseigentümer auf der Versammlung nicht teilnehmen konnten und deren Abwesenheit sich dann tatsächlich auch auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat.

Übrigens, auch ein Wohnungseigentümer kann die Aufnahme einzelner Tagesordnungspunkte verlangen. Aber Achtung, auch von Seiten des Eigentümers sind die Ladungsfristen zu beachten.

§ 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift

(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.