Im Einzelfall kann es manchmal schwer erkennbar sein, ob ein Beschluss nichtig oder nur rechtswidrig und damit anfechtbar ist und wo liegt der Unterschied?

WoEigG § 23 Wohnungseigentümerversammlung

(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.

 (4) Ein Beschluß ist nur ungültig, wenn er gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 für ungültig erklärt ist. Der Antrag auf eine solche Entscheidung kann nur binnen eines Monats seit der Beschlußfassung gestellt werden, es sei denn, daß der Beschluß gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann.

Anfechtbar: Nach § 23 Abs. 1 werden Angelegenheiten der Wohnungseigentümer durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geregelt. Ist ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung unter Verstoß gegen gesetzliche Bestimmungen zustande gekommen, so ist er grundsätzlich anfechtbar, nicht ungültig. Dies ergibt sich aus § 23 Abs. 4 Satz 1. Anfechtbar bedeutet, dass der Beschluss zunächst als gültig betrachtet wird, aber innerhalb einer Frist von einem Monat nach Beschlussfassung durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG angefochten werden kann.

Stellt das Gericht die Ungültigkeit rechtskräftig fest, so wirkt dies auf den Tag der Beschlussfassung zurück. Bis zur Rechtskraft der Entscheidung bleibt der Beschluss gültig (schwebend). Das Gericht kann jedoch schon vorher eine einstweilige Anordnung treffen (§ 44 Abs. 4 WEG).

Hier ein paar Beispiele für "anfechtbare Beschlüsse":

• Einberufungsmängel (Nichteinladung eines Eigentümers, Nichteinhaltung der Einladungsfrist,
• unzureichende Angaben in der Tagesordnung)
• Verstöße gegen die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung
• Verstöße durch unzulässige Gebrauchsregelungen
• falsche Stimmauszählung

Nichtig: Nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG ist ein Beschluß nichtig, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, die sogenannten unabdingbaren WEG-Vorschriften.
Desweiteren fallen hierunter alle Beschlüsse, die gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und die guten Sitten verstoßen (sittenwidrig). Solche Beschlüsse sind von Anfang an nichtig. Der Antrag an das Gericht festzustellen, dass der betreffende Beschluss nichtig ist, ist jederzeit zulässig. Eine Frist ist in diesem Zusammenhang nicht zu wahren.

Folgende Regelungen sind nach dem Wortlaut des Gesetzes unabdingbar, sie sind also auch durch eine abweichende Regelung in einer Teilungserklärung, Vereinbarung oder durch Beschluss nicht änderbar oder aufhebbar:

• § 5 Abs. 2 WEG, Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
• § 19 WEG, Wirkung des Urteils
• § 23 Abs. 3 WEG, Schriftlicher Beschluss
• § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG, Verwalterbestellung
• § 27 Abs. 3 WEG, Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

Gegen die guten Sitten wird z.B. dann verstoßen, wenn eine mehrheitliche Musizierregelung praktisch einem Musikverbot gleichkommt (OLG Hamm, Besch. v. 10.11.1980, 15 W 122/80)

Es ist jedoch nicht sittenwidrig, wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, dass einem säumigen Wohngeldschuldner die Versorgungsleitungen zur Wohnung abgetrennt werden. Dies entschied das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Diese hatte beschlossen, die Wohnung eines säumigen Wohngeldschuldners von der Versorgung mit Heizenergie und Wasser abzutrennen. Als der Wohnungseigentümer dem beauftragten Handwerker den Zutritt zur Wohnung verweigerte, zog die Eigentümergemeinschaft vor Gericht. Sie beantragte, den Wohnungseigentümer unter Androhung von Ordnungsgeld und Ordnungshaft zu verpflichten, dem Handwerker die Abtrennung der Wasser- und Heizwärmeleitungen in seiner Wohnung zu ermöglichen.

Das BayObLG wies die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde des Wohnungseigentümers zurück. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hätte ein Zurückbehaltungsrecht in Bezug auf die Lieferung von Wasser und Heizung. Entsprechend müsse der Wohnungseigentümer die Abtrennung dulden und sei verpflichtet, dem Handwerker den hierfür erforderlichen Zutritt zu gewähren. Die Abtrennung sei angesichts der Wohngeldrückstände nicht unverhältnismäßig. Hinzu komme, dass der Wohnungseigentümer auch die laufenden Wohngeldzahlungen nicht erbringe. Schäden am Gemeinschaftseigentum seien nicht zu erwarten (BayObLG, 2Z BR 224/03).