Wie sind die Tagesordnungspunkte abzufassen?

Die Beschlusspunkte sind stichwortartig zu nennen. Es soll erkennbar sein, über welches Thema diskutiert wird und ob gegebenenfalls hierzu ein Beschluss gefasst werden soll. Die Miteigentümer sollen durch die Tagesordnung informiert werden und Sie sollen Gelegenheit erhalten zu überlegen, ob sie eine Teilnahme für notwendig erachten. Die Beschlussgegenstände dürfen nicht zu allgemein bezeichnet werden. An die Tagesordnung dürfen jedoch auch keine zu hohen Anforderungen gestellt werden, sie müssen nicht schon ausführliche Beschlussanträge beinhalten.

Beispiele:

Nicht angekündigt werden müssen Tagesordnungspunkte, die sich auf das Verfahren der Versammlung beziehen, z.B. die Wahl des Versammlungsvorsitzenden oder ein Antrag auf geheime Abstimmung.

Führt ein Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG ("Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, daß der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.") zur Nichtigkeit oder zur Anfechtbarkeit des Beschlusses?

Ein Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG führt nicht zur Nichtigkeit, sondern berechtigt zur Anfechtbarkeit mit dann allerdings nachfolgender Ungültigkeitserklärung des Beschlusses durch das Gericht (BayObLG, Beschl. v. 10.11.1961, 2 Z 153/61; Beschl. v. 27.01.1970, 2 Z 22/69; Beschl. v. 28.09.1979, 2 Z 37/78; OLG Hamm, Beschl. v. 05.03.1992, 15 W 218/91, LG Hamburg, Beschl. v. 16.05.1962, 10 T 4/62).
Deshalb ist auch ein unter dem Tagesordnungspunkt "Verschiedenes" gefaßter Beschluss nicht nichtig, sondern bedarf zur Ungültigkeitserklärung der Anfechtung nach § 23 Abs. 4 WEG i.V. mit § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG.

Gleiches gilt für die Aufnahme zusätzlicher, nicht in der Tagesordnung angekündigter Punkte in der Versammlung, jedoch mit einer Ausnahme: Ohne Ankündigung in der Tagesordnung können Beschlüsse gefasst werden, wenn sämtliche Eigentümer anwesend oder vertreten sind und sie der Beschlussfassung zustimmen.

Wer bestimmt was auf der Tagesordnung steht?

Die Aufstellung der Tagesordnung ist Sache des Verwalters. Er hat bei der Einberufung den Gegenstand der vorgesehenen Beschlussfassung zu bezeichnen (BayObLG, Beschl. v. 27.01.1970, 2 Z 22/69; Beschl. v. 23.09.1988, 2 Z 97/87; LG Hamburg Beschl. v. 16.05.1962, 10 T 4/62).

Dem einzelnen Eigentümer steht im Regelfall kein Anspruch auf Aufnahme bestimmter von ihm gewünschter Tagesordnungspunkte zu, sofern es sich nicht um Angelegenheiten "ordnungsgemäßer Verwaltung" handelt. Geht es um geforderte Beschlussfassungen in solchen Angelegenheiten, kann jeder einzelne Eigentümer die Aufnahme entsprechender Tagesordnungspunkte gerichtlich geltend machen (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 06.07.1994, 3 Wx 456/92; BayObLG, Beschl. v. 23.09.1988, 2 Z 97/87).

In der Praxis erfolgt die Aufstellung der Tagesordnung in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat, wobei es auch oftmals zweckmäßig ist, die Einberufung der Versammlung und die Ankündigung der Tagesordnung zu trennen, also z.B. die Versammlung drei Wochen vorher einzuberufen, die Tagesordnung aber 10 Tage vorher anzukündigen. So ist es auch den Miteigentümern möglich, weitere Tagesordnungspunkte zu benennen.

Diese können prinzipiell alles beinhalten, was die gesamte Eigentümergemeinschaft betrifft. Ist die Lichtanlage beispielsweise veraltet oder nicht effizient, kann ein Wohnungsbesitzer beantragen, dass die Installation neuer Lampen als Diskussionspunkt auf der Tagesordnung für die nächste Eigentümerversammlung erscheint. Dabei kann es sinnvoll sein, bereits einen konkreten Vorschlag einzubringen, über den beraten werden soll, beispielsweise die Umstellung auf energiesparendere Leuchtmittel bei der Innen- und Außenbeleuchtung der Treppenanlage oder die Installation einer neuen Abschaltautomatik.

Neben dem Thema der Beleuchtung kann auch die Heizung von gemeinsam genutzten Räumen wie Kellern oder Treppenhäusern mit auf die Tagesordnung gesetzt werden. Bei einer vorhandenen Heizungsanlage, die mit Flüssig- oder Erdgas betrieben wird, kann hier eine Erwärmung dieser Räume durch Infrarot Dunkelstrahler vorgeschlagen werden. Diese wird mit dem gleichen Brennstoff betrieben und kann dadurch einfach realisiert werden. Die bei der Verbrennung erzeugte Wärme wird dabei durch Stahlrohre als Reflektoren geleitet, wobei diese von einem Brenner im Rohr erhitzt werden.