Gemäß § 21 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. Die Abstimmung erfolgt in einer Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 Abs.1 WEG). Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung sieht eine andere Regelung des Stimmrechts vor (die Regel sind Miteigentumsanteile). Die Versammlung ist gemäß § 25 Abs. 3 WEG nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Eine abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung ist zu beachten. Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, so beruft der Verwalter eine Ersatzversammlung ein, welche in jedem Falle beschlussfähig ist.

25 WEG - Mehrheitsbeschluss

(1) Für die Beschlußfassung in Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, gelten die Vorschriften der Absätze 2 bis 5.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Die Versammlung ist nur beschlußfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten.
(4) Ist eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 beschlußfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlußfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen.
(5) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist.

Grundsätzliches zum Ablauf der Abstimmung:  

• 1. Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung muss bei jedem einzelnen Abstimmungsvorgang gegeben sein. Sie kann im Laufe der Versammlung entfallen, weil z.B. einzelne Miteigentümer den Saal verlassen oder bei einem Beschlussantrag bestimmte Eigentümer von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen sind (§ 25 Abs.5 WEG). Der Versammlungsleiter hat deshalb vor jedem Abstimmungsvorgang zu überprüfen,
     • ob im Hinblick auf die Beschlussfähigkeit genügend stimmberechtigte Eigentümer im Saal anwesend sind;
     • ob bezogen auf den Beschlussantrag einzelne Eigentümer von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen sind.
     Stellt die Versammlungsleitung fest, dass die Beschlussfähigkeit für den zur Abstimmung gestellten Beschlussantrag nicht gegeben ist, darf die Abstimmung nicht durchgeführt werden.
  2. Vor Durchführung der Abstimmung ist der Beschlussantrag vorzulesen.
  3. Ist die Beschlussfähigkeit festgestellt und der Beschlussantrag verlesen, bittet der Versammlungsleiter um Abgabe der Stimmen. Die Abstimmung ist formfrei, soweit die Gemeinschaftsordnung keine bestimmte Form der Abstimmung vorsieht. Üblich ist die offene Abstimmung durch Handheben. Durch einen Beschluss zur Geschäftsordnung kann die Versammlung eine andere Form der Abstimmung, z. B. die geheime Abstimmung, mehrheitlich beschließen.
  4. Der Versammlungsleiter hat die Anzahl der Ja-Stimmen, der Nein-Stimmen und der Stimmenthaltungen festzustellen. Für das Beschlussergebnis ist allein maßgeblich, ob die Anzahl der Ja-Stimmen die Anzahl der Nein-Stimmen übersteigt. Stimmenthaltungen sind nicht zu berücksichtigen. Abweichende Regelungen zu Stimmenthaltungen können in der Gemeinschaftsordnung geregelt sein.
     Ein überspitztes Beispiel: Ein Miteigentümer stellt einen Beschlussantrag, der ihm einen Vorteil einräumt. Z. B. möchte er sein Fahrrad zukünftig statt im gemeinsamen Fahrradraum, nun im Hausflur abstellen dürfen. In der Diskussion wird erkennbar, dass niemand davon begeistert ist. Der Antragsteller lässt jedoch nicht locker. Er verlangt die Abstimmung. Er stimmt folglich mit „Ja“. Die übrigen wollen den Hausfrieden nicht gefährden und enthalten sich. Die Verwaltung verkündet das Beschlussergebnis: „Der Beschlussantrag ist mit 1 Ja-Stimme und 5 Enthaltungen mehrheitlich angenommen. Damit darf das Fahrrad im Hausflur abgestellt werden.“
  5. Der Versammlungsleiter verkündet das Abstimmungsergebnis und erklärt, ob der Beschluss abgelehnt oder angenommen wurde.

Einzelfragen

Sind Vertretungsvollmachten auf Verlangen vorzuzeigen?

Ja, siehe die Ausführungen des OLG München zur Vertretungsvollmacht.

Muss der Verwalter die Beschlussfähigkeit vor der Abstimmung jedes Mal förmlich feststellen?

Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung muss für jeden einzelnen Beschluss gegeben sein. Sie muss jedoch nicht vor jedem Beschluss erneut förmlich festgestellt werden, es sei denn, Zweifel sind offenkundig oder werden von einem Versammlungsteilnehmer geäußert (BayObLG 10.5.1989, Az.: 2Z BR 23/88, WuM 1989, 459).

Der Beschluss ist nicht für ungültig zu erklären (BayObLG 5.12.1989, Az.: 2Z BR 113/89, WE 1990, 152).

Nach Auffassung des BayObLG ist der betroffene Eigentümer gemäß § 25 Abs. 5 WEG nicht von seinem Stimmrecht ausgeschlossen, da der Beschluss noch nicht die Entscheidung über die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens zum Gegenstand hat (BayObLG 28.10.1998, Az.: 2Z BR 137/98, NZM 1999, 130).

Für das Zustandekommen eines Beschlusses ist allein die Mehrheit nach der Zahl der abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen zu berechnen. Stimmenthaltungen sind nicht mitzuzählen (BGH 8.12.1988, Az.: V ZB 3/88, BGHZ 106, 179). Siehe Beispiel oben!

Manche Gemeinschaftsordnungen sehen vor, dass Enthaltungen als Nein-Stimmen zu werten sind. Solche Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind wirksam (BayObLG 08.12.1994, Az.: 2Z BR 116/94, WuM 1995, 227).

Nein, er ist nicht stimmberechtigt, da es sich bei der Kündigung des Verwaltervertrages um ein Rechtsgeschäft im Sinne des § 25 Abs. 5 WEG handelt.

Nein, der einem Stimmverbot unterliegende Verwalter ist auch nicht aufgrund der ihm von anderen Wohnungseigentümern erteilten Vollmachten zur Vertretung berechtigt (OLG Düsseldorf 16.9.1998, Az.: 3 Wx 366/98, NZM 99, 285).

Auch außerhalb der Eigentümerversammlung steht es den Wohnungseigentümern frei, Beschlüsse zu fassen. Dies geschieht mit Hilfe des Umlaufbeschlusses.