Auf der Eigentümerversammlung einer großen Wohnanlage mit mehr als 30 Eigentümern wurde die Redezeit auf fünf Minuten pro Eigentümer begrenzt. Diese Regelung fand ein Eigentümer unzumutbar und klagte gegen die Gemeinschaft.

Die Richter widersprachen dieser Auffassung. Die zur Verfügung stehende Zeit müsse unter den Eigentümern gerecht verteilt werden, eine Beschränkung auf fünf Minuten benachteilige niemanden (AG Koblenz, Az.: 133 C 3201/09 WEG).

Entspricht es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, kann ein Wohnungseigentümer die Aufnahme von Tagesordnungspunkten nur verlangen, wenn die Ladungsfrist eingehalten werden kann. In einem dem Landgericht München vorliegenden Fall verlangt ein Wohnungseigentümer wegen eines schwierigen technischen Problems an der Heizungsanlage, die Verwaltung im Wege einstweiliger Verfügung zu verpflichten, einen entsprechenden Tagesordnungspunkt für die acht Tage später geplante Wohnungseigentümerversammlung aufzunehmen.

Wohnungseigentümern ist es grundsätzlich erlaubt, über schon geregelte (beschlossene) gemeinschaftliche Angelegenheiten erneut zu beschliessen (BGH, Beschluss vom 20.12.1990, V ZB 8/90).

Dabei spielt es keine Rolle, aus welchen Gründen eine Gemeinschaft eine neue Beschlussfassung herbeiführen will. Ausschlaggebend ist allein, daß der neue Beschluss eine einwandfreie Regelung beinhaltet. Daher kann ein zweiter, neuer Beschluss sowohl den zuerst gefassten Beschluss bestätigen, ihn ebenso aber aufheben bzw. außer Kraft setzen. Allerdings darf ein solcher Wiederholungsbeschluss keinen Eigentümer gegenüber der zunächst beschlossenen Regelung unzumutbar benachteiligen.

Ein Wohnungseigentümer wollte die Loggia seiner Eigentumswohnung neu gestalten. Da die eine bauliche Veränderung ist, brauchte er die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer. Er schrieb deshalb seine Miteigentümer an, legte einen Stimmzettel bei und bat um ein "Votum". Die Reaktion auf diesen Umlaufbeschluss war erfreulich, alle stimmten zu. Aber dann...

Nach § 25 Abs. 5 WEG „ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 WEG rechtskräftig verurteilt ist“. Diese etwas umständliche Formulierung besagt, dass ein Wohnungseigentümer immer dann nicht stimmberechtigt ist, wenn eine Interessenkollision vorliegt oder anders ausgedrückt, 

In der neuen Fassung des WoEigG wurde die Frist zur Einladung von mindestens einer Woche auf mindestens zwei Wochen erhöht. Doch was passiert, wenn diese Frist vom Verwalter nicht eingehalten wird. Muß die Versammlung wiederholt werden, weil alle Beschlüsse ungültig sind? 

In einer Entscheidung des Oberlandesgericht München aus dem Jahr 2005 haben die Richter zur Nichteinaltung der Einladungsfrist Stellung bezogen. Grundsätzlich führt die Nichtbeachtung der Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung erst einmal nicht automatisch zur Ungültigkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Vielmehr muss der Einberufungsmangel ursächlich für die Beschlussfassung sein.

Das OLG Düsseldorf (Beschluss vom 01.10.2004, I 3 Wx 207/04, ZMR 2005, 218) hatte die Bestimmung einer Teilungserklärung auszulegen, wonach Beschlüsse der Wohnungseigentümer nur wirksam sind, wenn sie vom Verwalter in ein von ihm zu führendes "Beschlussbuch" eingetragen sind.

Das OLG Köln entschied, dass ein Beschluss inhaltlich zu unbestimmt sei, wenn er im Hinblick auf die Gartenanlage der Gemeinschaft lediglich feststellt, dass "einfache Pflegearbeiten wie kehren, Unkraut jäten, gießen etc. nicht von einer Fachfirma vorgenommen werden, sondern von den Hausbewohnern in Eigenregie unentgeltlich getätigt werden" sollen.

"Ja", "Nein" oder doch lieber die elegante Enthaltung? Es steht jedem Stimmberechtigten in der Eigentümerversammlung frei, sich bei einer Abstimmung der Stimme zu enthalten.
Doch welche Auswirkungen hat die Enthaltung auf das Beschlussergebnis? Zählen die Stimmen nicht oder gelten sie als "Nein" oder "Ja"?

Nach Auffassung des BGH ist für das Beschlussergebnis ausschließlich maßgeblich, ob die Anzahl der Ja-Stimmen die Anzahl der Nein-Stimmen übersteigt (BGH 08.12.1988, Az.: V ZB 3/88, BGHZ 106,179,189 f). Bei der Auszählung der Stimmen bleiben die Enthaltungen also unberücksichtigt. Sie werden nicht mitgezählt.

WEG §§ 15 I, 16 I, 21 V Nr. 4, 25 II 1+2, 28 V, BGB § 1066 I

1. Die Belastung des Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch läßt das Stimmrecht des Wohnungseigentümers (WEG § 25 Abs 2 S 1) unberührt. Das Stimmrecht geht auch hinsichtlich einzelner Beschlußgegenstände nicht auf den Nießbraucher über. Ferner muß der Wohnungseigentümer sein Stimmrecht weder allgemein noch in einzelnen Angelegenheiten gemeinsam mit dem Nießbraucher ausüben.

Gemäß § 21 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. Die Abstimmung erfolgt in einer Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 Abs.1 WEG). Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung sieht eine andere Regelung des Stimmrechts vor (die Regel sind Miteigentumsanteile). Die Versammlung ist gemäß § 25 Abs. 3 WEG nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Eine abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung ist zu beachten. Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, so beruft der Verwalter eine Ersatzversammlung ein, welche in jedem Falle beschlussfähig ist. 

Muss dem Protokoll die Einladung, die Tagesordnung oder die Anwesenheitsliste beigefügt werden oder genügt einfach nur die Kopie des Versammlungsprotokolls?

Zunächst ist festzuhalten, dass das Wohnungseigentumsgesetz einen Versand des Protokolls der Eigentümerversammlung an die Eigentümer nicht vorschreibt. Gemäß § 24 Abs. 6 S. 3 WEG ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, die Niederschrift einzusehen. Der einzelne Eigentümer hat danach zwar ein Einsichtsrecht hinsichtlich der Niederschrift, jedoch keinen Anspruch auf Übersendung einer Abschrift. 

Im Einzelfall kann es manchmal schwer erkennbar sein, ob ein Beschluss nichtig oder nur rechtswidrig und damit anfechtbar ist und wo liegt der Unterschied?

WoEigG § 23 Wohnungseigentümerversammlung

(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.

 (4) Ein Beschluß ist nur ungültig, wenn er gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 für ungültig erklärt ist. Der Antrag auf eine solche Entscheidung kann nur binnen eines Monats seit der Beschlußfassung gestellt werden, es sei denn, daß der Beschluß gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann.

Die Mitglieder einer Wohnungs-Eigentümerversammlung haben einen Anspruch darauf, dass ihnen in der Einladung zu einer Versammlung reiner Wein eingeschenkt wird. Es ist nicht erlaubt, wichtige Angelegenheiten unter dem Punkt "Verschiedenes" in der Tagesordnung zu verstecken. Sonst könnte nach Auskunft des LBS-Infodienstes Recht und Steuern der entsprechende Beschluss im Nachhinein für ungültig erklärt werden. (Oberlandesgericht Düsseldorf, Aktenzeichen 3 Wx 125/96)

Nach § 21 Abs. 1 WEG werden Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz (gemeint ist das WEG) oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer (gemeint ist hier die Gemeinschaftsordnung) die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.