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Drei Verwaltungsbeiräte einer WohnungseigentümergemeinschaftDer Verwaltungsbeirat stellt neben Wohnungseigentümergemeinschaft und Hausverwaltung das dritte Organ der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft dar. Eine Bestellung ist jedoch nicht zwingend vorgeschrieben, dies macht die Formulierung in § 20 Abs. 1 WEG „im Falle der Bestellung“ deutlich. Der Verwaltungsbeirat ist von Gesetz wegen somit freiwilliges Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Paragrafenzeichen auf einer TastaturNach einer weit verbreiteten Meinung hat ein Beiratsmitglied nur für diejenige Sorgfalt einzustehen, die es in eigenen Angelegenheiten verwendet, nach einer zweiten weit verbreiteten Meinung, haftet ein Beiratsmitglied in genauso großem Umfang wie der Verwalter einer Anlage.

Rechtsverhältnis Verwaltungsbeirat und Wohnungseigentümer

Beiräte sind Beauftragte und damit Vertragspartner der Wohnungseigentümergemeinschaft. Da Beiräte in der Regel ehrenamtlich tätig sind (die Zahlung einer Aufwandsentschädigung ist unerheblich), bestimmt sich ihre Haftung gegenüber den anderen Wohnungseigentümern grundsätzlich aus dem Auftragsrecht - § 662 ff. BGB. Liegt eine bezahlte Tätigkeit und damit ein Dienst- oder Werkvertragsverhältnis vor, ergibt sich die Haftung aus den Regelungen der §§ 611, 675 BGB.

Große WohnungeigentumsanlageDer Verwaltungsbeirat unterstützt den Hausverwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben (§ 29 Abs. 2 WoEigG). Nähere Ausführungen zur Tätigkeit des Verwaltungsbeirates finden sich nicht im Wohnungseigentumsgesetz. Da sich die Unterstützung uneingeschränkt auf die „Aufgaben des Verwalters“ erstreckt, sind somit sämtliche Aufgaben des Verwalters einbezogen. Hauptsächlich besteht die Unterstützung in der Überwachung und Einhaltung der Hausordnung, der Unterbreitung von Vorschlägen und Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung, der Vorbereitung der Eigentümerversammlung, der Anlage der gemeinschaftlichen Gelder. Die Tätigkeit erstreckt sich jedoch nur auf die Unterstützung des Verwalters, nicht auf die Übernahme von Verwaltungsaufgaben selbst.

 

Drei Mitglieder des VerwaltungsbeiratesEine von § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG abweichende Besetzung des Verwaltungsbeirats entspricht nur dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer die Weichen für eine solche Wahl durch eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG gestellt haben oder aber eine abweichende Anzahl der Beiratsmitglieder durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümterversammlung zugewiesen wurde.

Darüber stritten die Wohnungseigentümer

Auf der Mitgliederversammlung stand unter anderem die Neuwahl des bislang aus drei Mitgliedern bestehenden Verwaltungsbeirats auf der Tagesordnung. Gewählt wurden nur zwei Wohnungseigentümer, weil sich wie so oft kein weiterer Wohnungseigentümer zu einer Kandidatur bereit fand. Das gefiel einer Eigentümerin ganz und gar nicht. Ein Beirat muss aus mindestens drei Mitgliederin bestehen. Sie klagte folglich gegen den Beschluss und da sie vor dem Amtsgericht und dem Landgericht erfolglos blieb, musste sich der Bundesgerichtshof der Sache annehmen.

 

 

Mietrecht

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