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Ein Hausverwalter sitzt am Schreibtisch§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG ist eine klare Regelung, die eigentlich keine Fragen offenlässt: „Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit.” Was passiert jedoch, wenn sich auf der Verwalterseite etwas ändert? Aus dem Einzelunternehmen wird eine GmbH, Sohn oder Tochter des WEG-Verwalters übernehmen die Firma des Vaters. Bleibt dann die Verwalterbestellung bestehen, endet sie automatisch oder muss eine Neubestellung des Verwalters erfolgen?

 

Bevor wir uns mit der Bestellung der Hausverwaltung für die Wohnungseigentümergemeinschaft beschäftigen, benötigt es einen kleinen Exkurs in die Trennungstheorie des Wohnungseigentumsrechts, welche zwischen Verwaltungsamt und Verwaltervertrag unterscheidet. Der Gesetzgeber spricht in § 26 Abs. 1 WEG von der Bestellung und der Abberufung des Verwalters und in § 26 Abs. 3 WEG über die Vorlage eines Bestellungsbesschlusses, beides betrifft jedoch nur die organschaftliche Stellung. Neben der Tätigkeit der Hausverwaltung als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft müssen jedoch auch schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft, zum Beispiel die Höhe der Verwaltervergütung, geregelt werden. Zuständig hierfür ist der Verwaltervertrag (BGH v. 06.03.1997, III ZR 248/95), der im Wohnungseigentumsgesetz jedoch nicht geregelt ist. Die Trennung zwischen organschaftlicher Stellung und schuldrechtlicher Beziehung hat deshalb auch praktische Konsequenzen.

In der Eigentümerversammlung werden Beschlüsse gefasst, die für die Eigentümergemeinschaft bindend sind, so weit sie wirksam sind. Auch die Verwalterbestellung erfolgt auf der Grundlage eines solchen Beschlusses. Doch immer wieder trifft die Eigentümergemeinschaft aus der Sicht des einen oder anderen Miteigentümers eine falsche oder gar unwirksame Entscheidung zu Hausverwalterbestellung. Dann kann eine Anfechtung des Beschlusses für den oder die Eigentümer die Lösung sein. Zu unterscheiden ist hierbei die Anfechtung des Beschlusses bei der erstmaligen Verwalterbestellung und bei der Wiederwahl eines Hausverwalters.  Grundsätzlich gilt, dass eine Anfechtung nur Aussicht auf Erfolg hat, wenn der Beschluss aus formellen (fehlerhafte Ankündigung, fehlende Beschlussfähigkeit), siehe die Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft, oder materiellen Gründen (ordnungsgemäße Verwaltung) fehlerhaft ist.

 

Wenn ein einzelner Wohnungseigentümer den von der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellten Hausverwalter abberufen will, geht dies nur sehr schwer gegen den ausdrücklichen Willen der übrigen Wohnungseigentümer. Zwar sieht § 21 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz vor, dass ein einzelner Wohnungseigentümer eine ordnungsgemäße Verwaltung im Interesse der Eigentümergemeinschaft verlangen kann. Aber selbst wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung des Hausverwalters vorliegt, entscheidet letztlich immer der Wille der Mehrheit der Wohnungseigentümer. Nur in krassen Ausnahmefällen ist dies anders.

 

 

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