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hausverwaltung paragrafenzeichenDas Bundesministerium der Wirtschaft befindet sich auf der Zielgeraden. Nachdem das Kabinett die neuen Berufszulassungsregelungen für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter am 31.08.2016 beschlossen hat, wartet die Immobilienbranche nun auf die Verkündung und das Inkrafttreten.

Das ändert sich für die Wohnungseigentumsverwaltung

Die einfache Gewerbeanmeldung für 30 Euro genügt nicht mehr, der Wohnungseigentumsverwalter wurde nach § 34c der Gewerbeordnung verschoben, die Tätigkeit ist somit erlaubnispflichtig und das bedeutet: Voraussetzung für die Erteilung der gewerberechtlichen Erlaubnis zur Beraufsausübung des Wohnungseigentumsverwalter ist neben dem Vorliegen der erforderlichen Zuverlässigkeit und geordneter Vermögensverhältnisse, der Nachweis der Sachkunde sowie darüber hinaus eine Berufshaftpflichtversicherung.

Die Beantragung des Gewerbes nach § 34c der Gewerbeordnung ist für alle bestehenden und neu hinzu kommenden Wohnungseigentumsverwaltungen verpflichtend. Für schon länger am Markt tätige Unternehmen, genau sechs Jahre zurück gerechnet ab Verkündung des Gesetzes, entfällt jedoch der Nachweis der Sachkunde.

Diese Kosten kommen auf die WEG-Verwalter zu

Nehmen wir als Vergleich die Makler, so werden in Essen aktuell für die Bearbeitung eines Antrages auf Erteilung einer Maklererlaubnis nach 34c GewO 480 Euro erhoben. Die Stadt Aachen unterteilt zwischen Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten, gewerblichen Räumen und Wohnräumen. Hier sind jeweils 270 EUR fällig, möchten sie als Makler alle Bereiche abdecken, sind 1080 EUR zu zahlen.
Ich gehe davon aus, dass die Städte und Gemeinden den Wohnungseigentumsverwaltern kein Sommerschlussverkaufangebot unterbreiten, die Kosten werden sich mindestens im Bereich der Makler bewegen, eher noch höher. Bei 17.700 Wohnungseigentumsverwaltern kommt da ein nettes Sümmchen zusammen. Gehen wir im Mittel von 500 EUR Gebühren für den Gewerbeschein nach 34c GewO aus, sind das theoretisch 10.620.000,00 Millionen Mehreinnahmen für die Städte und Gemeinden.

Hinzu kommen Verwaltungskosten für die Beschaffung der erforderlichen Unterlagen. Damit die Behörden den Antrag überhaupt bearbeiten, müssen folgende Nachweise erbracht werden (Homepage der Stadt Aachen für die Makler):

  • Antragsformular
  • Führungszeugnis zur Vorlage bei der Erlaubnisbehörde
  • Auszug aus dem Gewerbezentralregister
  • Eine Bescheinigung in Steuersachen des Finanzamts (Unbedenklichkeitsbescheinigung)
  • Die Auskunft des zuständigen Amtsgerichts aus der Insolvenzabteilung
  • Die Auskunft des zuständigen Amtsgerichts aus der Konkursabteilung
  • Die Auskunft des zuständigen Amtsgerichts über Eintragungen aus dem Schuldnerregister
  • Der Sachkundenachweis, wenn erforderlich

Fristen für die Wohnungseigentumsverwalter

Das Gesetz soll zehn Monate nach Verkündung in Kraft treten, folgende Übergangsregelungen zu § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 und 4 gelten:

(3) Gewerbetreibende, die vor dem [einsetzen: Tag des Inkrafttreten dieses Gesetzes] gemeinschaftliches Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Absatz 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes verwaltet haben und diese Tätigkeit nach dem ... [einsetzen: Tag des Inkrafttretens dieses Gesetzes] weiterhin ausüben wollen, sind verpflichtet, bis zum ... [einsetzen: Datum des ersten Tages des dreizehnten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats dieses Gesetzes] eine Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 zu beantragen.

Der Gesetzgeber gewährt lange Übergangsfristen! Wenn sie sich als tätige Hausverwaltung überlegen, tue ich mir das an, bei meinen fünf WEG-Verwaltungen, haben sie nach der Verkündung noch 13 Monate Zeit in sich zu gehen, ob sie ein Gewerbe nach § 34 GewO anmelden möchten.

Gewerbetreibende, die seit dem ... [einsetzen: Angabe des Tages und Monats der Verkündung dieses Gesetzes sowie die Jahreszahl des sechsten vor der Verkündung liegenden Jahres] ununterbrochen selbständig als Wohnungseigentumsverwalter tätig waren und dies gegenüber der zuständigen Behörde bis zum ... [einsetzen: Datum des ersten Tages des dreizehnten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats dieses Gesetzes] nachweisen, bedürfen keiner Sachkundeprüfung.“

Die Alte-Hasen-Regelung: Ist ein WEG-Verwalter schon rückwirkend mehr als sechs Jahre ab Verkündung des Gesetzes tätig, entfällt die Sachkundeprüfung und es müssen zum Nachweis bei der Gewerbeanmeldung geeignete Unterlagen (Gewerbeanmeldung, Verwalterverträge), die die Sachkunde darlegen, beigebracht werden.

Die Ausgestaltung der Rechtsvorschriften

Der Gesetzesentwurf bringt einige Neuerungen für die Wohnungseigentumsverwaltung, dies kann in Rechtsvorschriften näher ausgearbeitet werden. Die wichtigsten Punkte:

  • der Abschluss geeigneter Versicherungen
  • die behördliche Anzeige beim Wechsel der mit der Leitung des Unternehmens beauftragten Person(en)
  • die Inhalte und das Verfahren der Sachkundeprüfung, die Ausnahmen sowie die Gleichstellung anderer Ausbildungen und Qualifikationen. Die Zuständigkeit der Industrie- und Handelskammern sowie die Berufung des Aufgabenauswahlausschusses
  • den Umfang der erforderlichen Haftpflichtversicherung sowie die Höhe der Mindestversicherungssumme

Auch auf das Personal wird ein Auge geworfen

Es wird ein neuer Absatz 2a eingefügt, der die erforderliche Qualifikation der Mitarbeitenden von Wohnungseigentumsverwaltungen regelt. Hiernach dürfen Wohnungseigentsumverwaltungen Personen, die direkt bei der Verwaltung von gemeinschaftlichem Eigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes mitwirken, nur beschäftigen, wenn sie sicherstellen, dass diese Mitarbeitenden über die für die jeweilige Tätigkeit erforderliche Qualifikation verfügen.

Erläuterung zum Gesetzentwurf: WEG-Verwalter haben die Pflicht, die Qualifikation der Mitarbeiter aktiv zu prüfen, bevor sie entsprechend eingesetzt werden. Nicht erforderlich ist dabei, dass ein Sachkundenachweis im Sinne des Absatzes 2 Nummer 4 – also durch Ablegung einer IHK-Sachkundeprüfung – erbracht wird. Für die angemessene Qualifikation können zum Beispiel auch Abschlüsse, Zertifikate oder Schulungen privater Bildungsträger und Akademien ausreichend sein.
Sofern der Gewerbetreibende seiner Verpflichtung aus Absatz 2a nicht nachkommt und längerfristig oder wiederholt unqualifizierte Mitarbeiter einsetzt, kann dies unter Umständen im Einzelfall zu einem Widerruf der Erlaubnis nach § 49 des Verwaltungsverfahrensgesetzes wegen Unzuverlässigkeit führen. Es liegt also im eigenen Interesse des WEG-Verwalters, die Angestellten nachzuschulen.

Chancen für die Eigentümergemeinschaft?

Zunächst ist sicher von einer Marktbereinigung auszugehen, viele nebenberufliche WEG-Verwalter werden ganz aussteigen. Hausverwaltungen, die vornehmlich in der Mietverwaltung tätig sind, werden prüfen, ob sie die Sparte Wohnungseigentumsverwaltung weiter verfolgen. Denkbar ist eine Diversifikation des Marktes in Mietverwaltung und Wohnungseigentumsverwaltung.

Durch die gestiegenen Anforderungen werden die Verwaltungskosten steigen. Anmelde- und Prüfungsgebühren sowie die Einstellung qualifizierten Personals, aber auch Nachschulungen verteuern die WEG-Verwaltung. Das Rennen um das „billigste Angebot“ wird es in Zukunft nicht mehr geben. Eine gute Entwicklung für die Branche.

Problem und Ziel laut Gesetzentwurf: Die Bundesregierung verfolgt mit der im Gesetzentwurf vorgesehenen Einführung eines Sachkundenachweises eine Verbesserung der Wohnungseigentumsverwaltern erbrachten Dienstleistungen und damit eine Stärkung des Verbraucherschutzes.

Die Aufstellung des Wirtschaftsplans, ordnungsgemäße Abrechnungen, eine zumindest den Formalien entsprechende Einladung und Durchführung der Eigentümerversammlung, die Anlage von Treuhandkonten sind, um die wichtigsten Punkte zu nennen, die Grundlagen jeder WEG-Verwaltung. Durch den Nachweis der Sachkunde sind (theoretisch) die Grundkenntnisse der Wohnungseigentumsverwaltung nachgewiesen.

Problem und Ziel laut Gesetzentwurf: Zudem soll der Gesetzentwurf durch die Einführung des Sachkundenachweises für Wohnungseigentumsverwalter einen Beitrag zur Förderung der energetischen Gebäudesanierung und Modernisierung von Wohnimmobilien leisten.

Nach § 27 Abs. 1 Satz 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet „die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen“.
Dies bedeutet konkret: Es ist die Pflicht eines WEG-Verwalter das gemeinschaftliche Eigentum, insbesondere durch regelmäßige Begehungen der Anlage, zu kontrollieren; die Wohnungseigentümer über die festgestellten Mängel am Gemeinschaftseigentum zu informieren sowie über notwendige Maßnahmen, z.B. durch Einholung entsprechender Angebot, zu unterrichten.
Zukünftig wird also auch vermehrt der technische Sachverstand des Wohnungseigentumsverwalters angesprochen. Ob es um die Beachtung der jeweils aktuellen EnEv geht oder auch die Weiterbildung im Bereich Instandhaltungen und Modernisierungen im Bestand, hier ist der Verwalter wesentlicher stärker gefragt. Es bleibt die Frage, in welchem Umfang dies in der Ausbildung und den Qualifikationen Thema sein.

Problem und Ziel laut Gesetzentwurf: Mit der darüber hinaus im Gesetzentwurf vorgesehenen Einführung einer Berufshaftpflichtversicherung für Wohnungseigentumsverwalter sollen Wohnungseigentümer vor finanziellen Schäden geschützt werden, die durch die fehlerhafte Berufsausübung des Wohnungseigentumsverwalters entstehen können.

Jeder ernsthafte Wohnungseigentumsverwaltung hat diese Versicherung schon zu ihrem eigenen Schutz abgeschlossen. Aber noch einmal eine Kontrolle der Berufsanfänger, die sich diese Kosten vielleicht am Anfang sparen wollen.

Der Unterschied zwischen Verkündung und Inkrafttreten eines Gesetzes

  1. Nach ihrer Verabschiedung durch den Bundestag (und bei Zustimmungsgesetzen durch den Bundesrat) werden Bundesgesetze durch den Bundeskanzler und die betroffenen Ressortminister gegengezeichnet.
  2. Dann erfolgt die Ausfertigung in Form der Unterzeichnung der Urschrift durch den Bundespräsidenten.
  3. Nach Vervielfältigung durch die Bundesdruckerei wird das Gesetz daraufhin durch das Bundesjustizministerium im Bundesgesetzblatt verkündet und durch die Bundesanzeiger Verlagsgesellschaft m.b.H. vertrieben.
  4. Verkündungstermin ist der Tag der Ausgabe, d.h. der Tag nach Einlieferung der Bundesgesetzblatt-Exemplare bei der Post. Dieses Datum ist auf der Kopfzeile einer jeden Bundesgesetzblatt-Nummer angegeben.
  5. Das Inkrafttreten von Bundesgesetzen ist meist in deren Schlussvorschriften genau bestimmt.
  6. Anderenfalls tritt das Gesetz 14 Tage nach Ausgabe im Bundesgesetzblatt in Kraft.

Entnommen aus: Professor Dr. Christoph Gröpl, Universität des Saarlandes
Ausfertigung, Verkündung und Inkrafttreten von Bundesgesetzen
nach Art. 82 GG, Veröffentlichung Jura 1995, S. 641 bis 643

Entwurf eines Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum (PDF)

 

| Der WEG-Verwalter

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