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Eine Eigentümerin prüft das Honorar der HausverwaltungEs ist mittlerweile gängige Praxis, die Verwaltervergütung der Eigentümergemeinschaft gleichmäßig auf die Einheiten zu verteilen, sodass jedes Sondereigentum oder Teileigentum mit dem gleichen Honorarsatz belastet wird. Dem zu Grunde liegt die Annahme, dass der Verwaltungsaufwand unabhängig von der Größe der Miteigentumsanteile für jede Einheit identisch ist. Aber, was gängige Praxis ist, ist noch lange nicht rechtens.

So manche Gemeinschaftsordnung sieht für die Verwaltervergütung, wie auch für alle anderen Bewirtschaftungskosten der Anlage, die Verteilung nach Miteigentumsanteilen vor. Daran muss sich die Eigentümergemeinschaft halten. Auch nicht unüblich, die Gemeinschaftsordnung schweigt sich zum Thema Bewirtschaftungskosten aus. Auch hier gilt dann die Verteilung nach § 16 Abs. 2 WoEigG, die Verwaltergebühren sind, wie alle anderen Kosten, nach Miteigentumsanteilen zu verteilen.

Vor Abschluss eines Verwaltervertrages lohnt sich also der Blick in die Unterlagen. Denn sonst könnte es der Eigentümergemeinschaft passieren, dass ein Miteigentümer mit geringen Miteigentumsanteilen die falsche Kostenverteilung vor Gericht anficht und damit auch erfolgreich ist. Dies gilt übrigens auch dann, wenn die Gemeinschaft sich auf den Verwaltervertrag beruft, in dem eine Verteilung nach Einheiten vereinbart wurde. Es ist unerheblich, was dort steht, ein Verwaltervertrag stellt keine abändernde Vereinbarung dar, denn er betrifft nur das Außenverhältnis Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft. Um von der Verteilung nach Miteigentumsanteilen zu einer Verteilung nach Einheiten zu kommen, hilft nur die Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft zur Änderung des Umlageschlüssels (§ 16 Abs. 3 WoEigG).

Was hat die Hausverwaltung für das Entgelt zu leisten und wofür kann sie eine Sondervergütung verlangen?

Grundsätzlich gilt, dass eine Hausverwaltung keine Sondervergütung für Arbeiten verlangen kann, die zum Pflichtenkatalog eines Verwalters gehören, hierzu gehören inklusive der notwendigen Nebenarbeiten:

  • Aufstellung des Wirtschaftsplans einschließlich der Erhebung von Sonderumlagen.
  • Erstellung der Jahresabrechnung.
  • Einberufung und Durchführung der jährlichen Eigentümerversammlung.
  • Durchführung der beschlossenen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.
  • Führung der Beschlusssammlung.

Selbstverständlich sind anfallende Porto-, Telefon-, Kopier- und Telefaxkosten zu den zuvor genannten Kardinalpflichten mit dem Grundhonorar abgedeckt.

Zeitgemäße Hausverwalterverträge sind deshalb zweigeteilt. Zum einen werden die Grundleistungen der Verwaltung definiert, sie sind mit dem Verwalterhonorar abgegolten und zum anderen werden für diverse Zusatzleistungen Sonderhonorare vereinbart. Hier sollten die Eigentümer genauer hinschauen.

Zusatzvergütungen werden bejaht bei:

  • Außerordentlichen Eigentümerversammlungen, wenn sie nicht durch den Verwalter verursacht wurden.
  • Zusatzvergütungen für Mahnungen von Wohngeldbeträgen oder die gerichtliche Geltendmachung von Rückständen.
  • Erstellung einer Bescheinigung für haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG.
  • Zustimmungserklärung bei Eigentümerwechsel.
  • Kostenerstattung für die Aufwendungen, die mit der Information der Wohnungseigentümer über ein gerichtliches Verfahren nach § 27 Abs. 1 Nr. 7 verbunden sind.
  • Aufwandsentschädigungen, wenn ein Wohnungseigentümer Belege als Kopie angefertigt oder zugesandt haben möchte.
  • Tätigkeiten, die nicht in dem Bereich der üblichen Kompetenzen der Hausverwaltung liegen, zu nennen sind hier hauptsächlich Ingenieur- oder Architektenleistungen bei umfangreichen Instandsetzungsarbeiten.

 

Beschluss-Sammlung: Mit der letzten Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (2007) wurde die Beschlusssammlung eingeführt. Viele WEG-Verwaltungen hofften auf zusätzliche Einnahmen, da sie für das Führen der Beschlusssammlung eine Sondervergütung in die Verträge schrieben oder per Beschluss auf der Eigentümerversammlung darüber abstimmen ließen. Das ist nicht zulässig, die Pflege und Fortführung der Beschlusssammlung ist originäre Verwalteraufgabe (§ 24 Abs. 8 Satz 1 WoEigG). Ob gedruckt, elektronisch auf dem PC des Hausverwalters oder in der Cloud, dass ist vom Gesetzgeber nicht vorgegeben und liegt im Ermessen der Eigentümer! Achten sie als Eigentümergemeinschaft also bei Abschluss des Verwaltervertrages darauf, was ihnen die WEG-Verwaltung für kostenneutrale Angebote zur Beschlusssammlung anbietet.


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Ein Leser: "Das Buch ist nicht nur für Verwalter geeignet, sondern auch für Wohnungseigentümer, die ihre Jahresabrechnung endlich verstehen wollen. Wer als Beirat für eine Prüfung der Abrechnung verantwortlich ist bekommt die notwendige Hilfe."


Welche Vergütungshöhe darf die Hausverwaltung ansetzen?

Es herrscht Vertragsfreiheit. Höhe und Zulässigkeit einer vereinbarten Sondervergütung oder eines Verwalterhonorars werden deshalb oft erst in einem gerichtlichen Verfahren überprüft. Zur Höhe des Verwaltungshonorars oder der Sondervergütung schauen die Gerichte dann auch auf den § 138 BGB – Wucher oder Sittenwidrigkeit. Wucher wird jedoch erst angenommen, wenn ein marktübliches Honorar etwa zu 100% überschritten wird (Vgl. Heinrichs in Palandt, BGB, § 138 Rz. 34a m.w.N.). Die Eigentümergemeinschaft hat also einen weiten Ermessenspielraum und die Gerichte sehen es nicht als ihre Aufgabe an, den monetären Ermessenspielraum der Eigentümergemeinschaft einzuengen. Die Eigentümer müssen nicht die billigste WEG-Verwaltung nehmen.

Zu den diversen Sondervergütungen lässt sich das ein oder andere Urteil finden, das als Richtschnur bei der Hausverwaltungssuche herangezogen werden kann.

Ingenieur- oder Architektenleistungen: Eine Vergütung von 6% der Bausumme kann angemessen sein, wenn die Fremdvergabe deutlich teurer wäre (AG Hamburg-Harburg vom 28.7.2007 – 611 C 146/07).
Mahnkosten: 12,50 Euro zzgl. MwSt. hält das AG Düsseldorf für angemessen (OLG Düsseldorf vom 14.10.1998 – 3 Wx 169/98).
Bescheinigung nach § 35a EStG: 17,00 Euro für das erste Wirtschaftsjahr und 8,50 Euro für alle weiteren sind angemessen, findet das OLG Düsseldorf (OLG Düsseldorf vom 8.2.2008 – 19 T 489/07).

Viele Urteile sind jedoch schon einige Jahre alt. Sie sollten deshalb die Angebote der Hausverwaltungen vergleichen. Was ist im Grundhonorar enthalten? Welche Sondervergütungen werden im Vertrag aufgeführt? Fragen sie ruhig den Hausverwalter, wenn eine Vergütungshöhe aus dem Rahmen fällt.

Was uns noch auf dem Herzen liegt! Fragen sie ihre Hausverwaltung in spe auch nach den Kontoführungsgebühren, die im Jahr für die Liegenschaft anfallen. Wir hatten schon Eigentümergemeinschaften, die mit einigen hundert Euro jährlich belastet wurden. Jede Bankbewegung führte zu einem Kontoauszug, der mit der Post verschickt wurde. Das muss nicht sein! Es gibt Bankinstitute, die sich auf die Wohnungswirtschaft spezialisiert haben und die Konten kostenfrei führen und sogar noch eine kleine Verzinsung des laufenden Hausgeldkontos anbieten.

Einzelfragen
Im Hausverwaltervertrag findet sich der Passus, dass die Verwaltergebühr der allgemeinen Verwaltungskostenentwicklung angepasst wird, wo finde ich die Statistik?
Das wissen wir auch nicht! Eine gewisse Zeit war diese Formulierung in fast jedem formularmäßigen Hausverwaltervertrag enthalten, bis sie vom OLG Düsseldorf gekippt wurde. Es gibt keine allgemeine Verwaltungskostenentwicklung, damit ist die Regelung zu unbestimmt und verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB (OLG Düsseldorf vom 25.01.2005, I-3 Wx 326/04).

Übrigens, das oben Gesagte gilt auch, wenn im Verwaltervertrag eine einseitige Anhebung de Verwalterhonorars vertraglich vereinbart wurde. Auch hier greift wieder die Allzweckwaffe § 307 Abs. 1 BGB. Überraschend, unbestimmt, unwirksam.

Unsere Hausverwaltung speist die Anhebung der Verwaltervergütung vorab in den Wirtschaftsplan ein und lässt dann beschließen.
Nein, das geht nicht, damit kommt keine rechtswirksame Anhebung des Verwalterhonorars zustande (LG Mainz vom 29.6.2004 – 3 T 180/03).

 

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