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Der Garten eines WohnungseigentümersIn vielen Eigentümergemeinschaften sind zu Gunsten einiger Eigentümer Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung eingetragen. Doch was ist ein Sondernutzungsrecht eigentlich? Im Wohnungseigentumsgesetz findet sich keine Definition des Begriffs, vielmehr setzt das Gesetz in § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG lediglich voraus, dass es Sondernutzungsrechte gibt.

Die Entstehung eines Sondernutzungsrechtes

Holen wir etwas aus. Nach § 15 Abs. 1 WEG können Wohnungseigentümer sowohl den Gebrauch des Sondereigentums als auch den des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln. In der Praxis geschieht dies in der Form, dass im Einräumungsvertrag (§ 3 WoEigG), in der Teilungserklärung (§ 8 WoEigG) oder durch Vereinbarung (§ 10 Absatz 2 Satz 2 WoEigG) sowohl für das Gemeinschaftseigentum wie auch für das Sondereigentum Nutzungs- und Gebrauchsrechte verbindlich festgelegt werden.

Werden Eigentümern an Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums Rechte eingeräumt, bezeichnet man dies als "Sondernutzungsrecht". Das Sondernutzungsrecht stellt also ein ausschließliches Nutzungs- und Gebrauchsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums dar. Das Sondernutzungsrecht erlaubt es dem berechtigten Eigentümer, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen und die Nutzungen hieraus zu ziehen. Die übrigen Miteigentümer sind von der Nutzung der Bereiche, die dem Sondernutzungsrecht unterfallen, ausgeschlossen. Das Sondernutzungsrecht verleiht dem Berechtigten also eine Rechtsposition, die mit dem Sondereigentum vergleichbar ist. Allerdings läßt die für eine Sondernutzungsfläche ausgewiesene Zweckbestimmung auch keine abweichende Regelung zu. Wird einem Wohnungseigentümer z.B. eine bestimmte Grundstücksfläche zur Sondernutzung als Kfz-Stellplatz zugewiesen, ist damit eine andere Nutzung dieser Fläche ausgeschlossen (BayObLG, 09.04.2002, 2 Z BR 30/02).

Vom Sondernutzungsrecht ist das Sondereigentum zu unterscheiden: Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (WEG § 1 Begriffsbestimmungen).

Die Kostentragung bei Instandhaltungen und Instandsetzungen ist oft ein heikles Thema auf der Eigentümerversammlung. Grundsätzlich gilt zunächst, dass trotz Einräumung eines Sondernutzungsrechtes die Sondernutzungsfläche Gemeinschaftseigentum ist. Die Wohnungseigentümer sind daher gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 kostenpflichtig zur Instandhaltung verpflichtet.

Am gebräuchlichsten ist die vertragliche Vereinbarung von Sondernutzungsrechten zu Gunsten eines Eigentümers bei:

Die Zuordnung eines Sondernutzungsrechts kann die Attraktivität und damit den Wert einer Wohnung erheblich steigern. Dies wird z. B. bei einem Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz in der Innenstadt deutlich. Ebenso kann sich z. B. die Zuordnung einer Gartenfläche oder Dachterrasse werterhöhend auswirken.

Nachträgliche Begründung/Einräumung eines Sondernutzungsrechtes

Üblicherweise werden Sondernutzungsrechte bereits in der Teilungserklärung ausgewiesen. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit Sondernutzungsrechte nachträglich zu begründen. So kann es sein, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft einem Eigentümer der keinen Kellerraum besitzt, ein Sondernutzungsrecht an einem ungenutzten Fahrradraum einräumt oder ein Eigentümer erhält das Sondernutzungrecht an dem hinter dem Haus liegenden Garten. Aber Achtung, hierzu reicht der einfache Beschluss auf der Eigentümerversammlung nicht. Sondernutzungsrechte können nicht durch einen Mehrheitsbeschluss eingeräumt werden. Hierzu fehlt den Eigentümern die Beschlusskompetenz, so dass ein Beschluss dieses Inhalts nichtig wäre (KG Berlin, 4.12.2006, 24 W 201/05 oder OLG Düsseldorf, 25.7.2003, 3 Wx 133/03). Einzige Ausnahme: Enthält die Teilungserklärung eine entsprechende Öffnungsklausel, kann auch mehrheitlich beschlossen werden, einem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht einzuräumen. Gibt es keine dementsprechende Öffnungsklausel in der Teilungserklärung, müssen sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer eine Vereinbarung treffen!

Ist sich die Eigentümergemeinschaft einig und alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer stimmten der Einräumung eines Sondernutzungsrechts nachträglich zu, so wirkt dieses per Vereinbarung begründete Sondernutzungsrecht zunächst nur unter den Eigentümern, die an der Vereinbarung beteiligt waren (sog. schuldrechtliche Wirkung). Kommt es zu einem Eigentümerwechsel innerhalb der Gemeinschaft, erlischt das Sondernutzungsrecht, wenn der neue Miteigentümer dieser schuldrechtlichen Vereinbarung nicht beitritt, denn er ist nicht an eine solche Vereinbarung gebunden, d.h. ihm gegenüber entfaltet das Sondernutzungsrecht keine Wirkung.

Damit das Sondernutzungsrecht auch im Falle eines Eigentümerwechsel gegenüber dem neuen Eigentümer, dem Sondernachfolger, wirksam ist, sollte der begünstigte Eigentümer darauf drängen, dass das Sondernutzungsrecht als Inhalt des Sondereigentums schnellstmöglich im Grundbuch eingetragen wird. Nur dann wirkt es auch gegenüber Rechtsnachfolgern (sog. dingliche Wirkung).


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Übertragung, Verkauf oder Vermietung des Sondernutzungsrechts

Eine Übertragung oder Veräußerung von Sondernutzungsrechten (zu denken ist hier der Verkauf eines Kfz.-Stellplatzes) ist wegen der untrennbaren Verbindung des Sondernutzungsrechts mit dem dazugehörigen Wohn- oder Teileigentums nur auf ein anderes Mitglied der Gemeinschaft möglich. Die Übertragung an Dritte ist nur möglich, wenn gleichzeitig das begünstigte Sondereigentum übertragen wird (BGH, 24.11.1978, V ZB 11/77).

Wenn zwei Wohnungseigentümer derselben Wohnungseigentümergemeinschaft die Übertragung eines Sondernutzungsrechtes vereinbaren, ist hierzu nicht die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer notwendig. Es sei denn eine Vereinbarung der Gemeinschaft schreibt diese Zustimmung vor (BGH, 24.11.1978, V ZB 11/77).

Unabhängig hiervon kann ein Sondernutzungsberechtigter einem außenstehenden Dritten grundsätzlich gestatten, seine Sondernutzungsfläche zu nutzen. Er darf z.B. seinen Stellplatz an seinen Nachbarn vermieten. Das Sondernutzungsrecht kann aber auch durch Vereinbarung, in der Regel in der Gemeinschaftsordnung, so eingeschränkt sein, dass die Nutzung durch einen Dritten ausgeschlossen ist oder z.B. Erlöse aus einer Vermietung der Eigentümergemeinschaft zustehen.

Wegnahme eines Sondernutzungsrechtes durch die Eigentümergemeinschaft

Ebenso wie die Begründung ist auch die Entziehung eines Sondernutzungsrechts per Mehrheitsbeschluss durch die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung grundsätzlich nicht möglich (BHG, V ZB 58/99).

Rückgabe eines Sondernutzungsrechtes an die Eigentümergemeinschaft

Auch das kann es geben! Vielleicht ist einem Eigentümer die Pflege des Gartens irgendwann zuviel und er möchte die Fläche zur allgemeinen Nutzung an die Wohnungseigentümergemeinschaft zurückgeben. Auch hier bedarf es einer Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer. Eine einseitige Erklärung des Eigentümers reicht nicht (Becker/Kümmel/Ott, § 4 IV 5, Rz. 162).

 

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