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gemeinschaftseigentum unterlassungsanspruchStreitigkeiten über den unzulässigen Gebrauch des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums sind unter Wohnungseigentümern häufig. Zur Konfliktlösung sollte am Anfang immer das persönliche, freundliche Gespräch stehen, hiermit lassen sich viele Unstimmigkeiten und Missverständnisse schnell beseitigen. Aber was tun, wenn der Miteigentümer uneinsichtig ist? Der unzulässige Gebrauch des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums kann dann nur auf dem Rechtsweg gestoppt werden – auch durch einen einzelnen Wohnungseigentümer. Ansprüche werden durch § 15 Abs. 3 WEG und § 1004 BGB begründet.

Gesetzliche Ansprüche gegen störende Wohnungseigentümer

§ 15 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz eröffnet für jeden Eigentümer die Möglichkeit, gerichtlich gegen störende Miteigentümer vorzugehen. Dieser Unterlassungsanspruch kann geltend gemacht werden, wenn es um den unzulässigen Gebrauch des Sondereigentums oder Gemeinschaftseigentums geht. Dabei richtet sich die Zulässigkeit einer bestimmten Art des Gebrauchs einer Eigentumswohnung oder des Gemeinschaftseigentums

  • nach dem Gesetz,
  • nach der Gemeinschaftsordnung,
  • nach der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (falls eine solche existiert),
  • und schließlich nach Grundsätzen, die die Rechtsprechung entwickelt und in einzelnen Fällen angewendet hat.

Als gesetzlicher Anspruch kommt in der Regel § 1004 BGB in Betracht. Das Eigentum eines Miteigentümers wird „in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt”, wenn zum Beispiel von der Nachbarwohnung störende Gerüche ausgehen oder der Keller dem Wohnungseigentümer als zusätzlicher Wohnraum dient.

Voraussetzung für die Durchsetzung von Abwehransprüchen ist immer, dass die rechtlich geschützten Interessen Einzelner oder der Gemeinschaft durch das Verhalten eines anderen beeinträchtigt werden. Nur dann ist ein Anspruch begründet.

Auch der Miteigentümer kann bei Störungen abmahnen

Wichtig ist aber vor allem, dass vor einem Beschluss eine Abmahnung ausgesprochen wird. Wenn sich die Hausverwaltung trotz Aufforderung nicht um den unzulässigen Gebrauch der Eigentumswohnung oder des Gemeinschaftseigentums kümmert und den störenden Wohnungseigentümer abmahnt, kann diese Abmahnung auch von der Eigentümerversammlung per Beschluss ausgesprochen werden. Auch der einzelne Miteigentümer kann eine Abmahnung aussprechen (so BayObLG, Beschluss vom 15. Febuar 1995, Az. 2Z BR 1/95). Abmahnen heißt, der Wohnungseigentümer muss unter konkreter Nennung des Sachverhaltes aufgefordert werden, den unzulässigen Gebrauch der Eigentumswohnung oder des Gemeinschaftseigentums zu unterlassen.

Die Eigentümerversammlung entscheidet zuerst

Die Einleitung eines Gerichtsverfahrens setzt zwingend voraus, dass der betroffene Wohnungseigentümer zunächst versucht, sein Begehren auf der Eigentümerversammlung durch einen entsprechenden Beschluss durchzubringen. Erst, wenn er mit seinem Beschlussantrag nicht durchgekommen ist, steht ihm der Rechtsweg und somit die Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen offen. Die Zuständigkeit hierfür richtet sich nach § 43 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz. Auch der Hausverwaltung steht diese Möglichkeit offen, obwohl in § 15 Abs. 3 WEG von diesem nicht die Rede ist. Aber weil der WEG-Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz berechtigt und verpflichtet ist, „Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen”, hat die Rechtsprechung eine entsprechende Klagebefugnis anerkannt.

Defensivnotstand: Ausnahme bei drohender Gefahr

Für alle Ansprüche gilt, dass diese letztlich nur mithilfe des Gerichts durchgesetzt werden können. Jede individuelle Abwehrmaßnahme, die in die Rechte des vermeintlichen Störers eingreift, ist ausgeschlossen. Es gibt eine einzige Ausnahme: § 228 BGB. Diese Norm – der sogenannte Defensivnotstand – erlaubt es, in streng definierten Ausnahmefällen in fremdes Eigentum einzugreifen. Hier muss jedoch von der Sache eine akut drohende Gefahr ausgehen. Ein klassisches Beispiel hierfür: Über der Wohnung des A liegt die Wohnung des B. B hat vor dem Weggehen vergessen, den Wasserhahn zuzudrehen. Das Wasser läuft an der Wand in die Wohnung des A. A darf in diesem Fall die Tür der Wohnung des B mit Gewalt öffnen, um die Gefahr zu beseitigen. Er darf dies auch deshalb, weil der Sachschaden, den er durch das Öffnen der Tür anrichtet, nicht außer Verhältnis zu dem Schaden steht, der seiner Wohnung droht.

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Eigenmächtiges Vorgehen des Wohnungseigentümers ist ausgeschlossen

Ohne Absprache oder Beschluss der Eigentümerversammlung darf der Miteigentümer keine Maßnahmen an der Gemeinschaft vorbei vornehmen, die in die Rechte eines Wohnungseigentümers eingreifen. Nur eine unmittelbare und auf keine andere Weise abzuwendende konkrete Gefahr begründet in Ausnahmefällen notwehrähnliche Rechte. Wer sich von einem Miteigentümer gestört fühlt, muss deshalb vor allem viel Geduld beweisen.

Entziehung der Eigentumswohnung als Ultima Ratio

Im schlimmsten Fall kann das Wohnungseigentum entzogen werden (§ 18 WEG). Hierzu muss der betroffene Eigentümer jedoch (trotz Abmahnung) wiederholt und gröblich gegen seine Pflichten aus § 14 Wohnungseigentumsgesetz verstoßen haben. Das betrifft insbesondere seine Pflicht zur Instandhaltung sowie die Rücksicht auf die anderen Wohnungseigentümer im Sinne eines geordneten Zusammenlebens (§ 14 Abs. Nr. 1 WEG). Das Wohnungseigentum kann nur durch Beschluss der Eigentümerversammlung entzogen werden. Scheitert der Antrag eines einzelnen Wohnungseigentümers, so steht diesem wiederum der Rechtsweg offen. Hier kommt das Beschlussanfechtungsverfahren nach § 23 Abs. 4 WEG in Betracht.

 

| Gebrauch des Gemeinschaftseigentums

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