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Mitglieder einer Eigentümerversammlung stimmen per Handzeichen abDie Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu (§ 21 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz). Die Eigentümergemeinschaft kann in großen Teilen deshalb selbst bestimmen, über welche Angelegenheiten ein Beschluss gefasst werden muss. Im Wohnungseigentumsgesetz sind für verschiedene Materien der gemeinschaftlichen Verwaltung jedoch teilweise unterschiedliche Mehrheiten für Beschlüsse erforderlich. Im Allgemeinen unterscheidet man zwischen:

  •     Beschlüssen mit einfacher Mehrheit,
  •     Beschlüssen mit qualifizierter Mehrheit,
  •     einstimmigen und
  •     allstimmigen Beschlüssen.

Beschlüsse mit einfacher Mehrheit (Mehrheitsbeschluss)

Beschlüsse, für die eine einfache Mehrheit ausreicht, kommen dann zustande, wenn es mehr Ja- als Nein-Stimmen gibt. Da Enthaltungen nicht mitgezählt werden (es sei denn, die Gemeinschaftsordnung regelt dies anders), kann eine einfache Mehrheit auch dann zustandekommen, wenn weniger als die Hälfte der anwesenden Mitglieder einem Antrag zustimmt.
Beispiel: Eine Eigentümergemeinschaft mit 8 Parteien beschliesst die Instandhaltung der Hauseingangstür. Auf der Eigentümerversammlung sind sieben Personen anwesend: Mit Ja stimmen 3 Eigentümer, mit Nein stimmen 2 Eigentümer und 2 Eigentümer enthalten sich. Der Beschlussantrag ist zustandegekommen, da die Ja-Stimmen die Nein-Stimmen überwiegen und die Enthaltungen nicht mitgezählt werden.

Die Wohnungseigentümer haben weitreichende Kompetenzen zur Neuordnung der Kostenverteilungsschlüssel. Bevor sich die Eigentümergemeinschaft jedoch daran macht, diese Verteilungsschlüssel neu zu ordnen, sollte sie einige Dinge vor der Beschlussfassung beachten!

Beschlüsse mit qualifizierter Mehrheit

Von qualifizierten Mehrheiten spricht man, wenn besondere Anforderungen an eine Mehrheit gestellt werden, zum Beispiel die Drei-Viertel-Mehrheit mit mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile gem. § 22 Abs. 2 WEG.

Der einstimmige Beschluss

Auch der einstimmige Beschluss ist eine besondere Form der qualifizierten Mehrheit: Ein einstimmiger Beschluss ist immer dann gegeben, wenn alle auf der Eigentümerversammlung anwesenden und vertretenen Mitglieder einem Antrag zustimmen. Wenn auch nur einer der anwesenden Mitglieder weder mit Ja noch mit Nein stimmt, ist keine Einstimmigkeit gegeben.

Beispiel:

Die WEG Sonnenschein besteht aus 10 Miteigentümern, acht Parteien sind auf der Eigentümerversammlung anwesend und alle anwesenden Parteien stimmen dem Beschlussantrag zu.
Alternativ sind fünf Parteien anwesend, zwei Parteien lassen sich durch den Hausverwalter und eine Partei lässt sich durch einen Miteigentümer vertreten. Auch hier stimmen alle anwesenden Parteien und der vertretende Hausverwalter und Wohnungseigentümer dem Beschlussantrag zu.
In beiden Fällen ist ein einstimmiger Beschluss zustande gekommen.

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Der allstimmige Beschluss

Ein allstimmiger Beschluss ist gegeben, wenn alle Eigentümer einem Antrag zustimmen. Für einen allstimmigen Beschluss ist es auf einer Eigentümerversammlung daher erforderlich, dass alle Eigentümer anwesend (bzw. wirksam vertreten) sind und dem Antrag zustimmen.

Beispiel:

  • Auf der Eigentümerversammlung der WEG Sonnenschein sind alle 10 Eigentümer auf der Eigentümerversammlung anwesend und alle Wohnungseigentümer stimmen dem Beschlussantrag zu.
  • Alternativ sind 4 Parteien anwesend, 6 Parteien lassen sich durch die Hausverwaltung oder durch Miteigentümer vertreten. Auch hier stimmen alle anwesenden Eigentümer und die vertretende Hausverwaltung sowie die Miteigentümer dem Beschlussantrag zu.

Vereinbarungen

Prinzipiell ist eine Vereinbarung erst einmal nichts anderes als ein allstimmiger Beschluss. Alle grundbuchlich eingetragenen Eigentümer stimmen dem Beschlussantrag zu. Daneben ist eine Vereinbarung aber auch ein schuldrechtlicher Vertrag zwischen den Eigentümern. Dieser bindet nur die aktuellen Eigentümer, nicht die Rechtsnachfolger, also Neuerwerber von Wohneigentum. Eine Bindungswirkung für Rechtsnachfolger entsteht nur dann, wenn die Vereinbarung in das Grundbuch eingetragen wird (§ 10 Abs. 3 WEG).

Abgrenzung allstimmiger Beschluss und Vereinbarung

Nun kann es passieren, dass auf der Eigentümerversammlung alle Eigentümer anwesend sind oder durch eine Vollmachterteilung wirksam vertreten werden und einem Beschlussantrag mit Allstimmigkeit zugestimmt wird. Wurde nun ein Beschluss oder eine Vereinbarung getroffen?

Die Abgrenzung ist deshalb von Bedeutung, weil der Beschluß auch ohne Eintragung in das Grundbuch für den Sondernachfolger wirksam ist (§ 10 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz), während eine nicht in das Grundbuch eingetragene Vereinbarung lediglich Gültigkeit zwischen den Personen hat, die die Vereinbarung getroffen haben (§ 10 Abs. 3 WEG).

Hierzu ein Beispiel: Auf der Eigentümerversammlung der WEG Sonnenschein wird unter Mitwirkung aller Wohnungseigentümer im Jahr 2012 beschlossen, dass die Anschaffung und Haltung von Hunden nach Beschlussfassung verboten ist. Nach einem Eigentümerwechsel im Jahr 2015 ist Frau Meier, die neue Wohnungseigentümerin, der Meinung, sie sei daran nicht gebunden.

Was haben wir nun vorliegen?

  • Ein Beschluss, bei dem zusätzlich zu klären wäre, ob das generelle Verbot der Hundehaltung ab Datum der Beschlussfassung überhaupt einer Beschlussfassung zugänglich ist oder ob die Gemeinschaft ihre Beschlusskompetenz überschritten hat und der Beschluss somit nichtig ist?
  • Eine Vereinbarung, die aus welchen Gründen auch immer nicht von den Parteien "vertragsfest" gemacht wurde?

Geht man von einem ordnungsmäßigen Beschluß aus, wäre Frau Meier an diesen Beschluß gebunden. Dagegen wäre eine Vereinbarung mangels Eintragung in das Grundbuch für Frau Meier unbeachtlich, da die Vereinbarung nur für jene Personen von Bedeutung ist, die die Vereinbarung getroffen haben. Frau Meier müßte die Vereinbarung nicht akzeptieren. Noch einmal, der entscheidende Unterschied liegt darin, daß der Beschluss seine Wirkung auch gegenüber Rechtsnachfolgern entfaltet, während eine nicht eingetragene Vereinbarung nur zwischen jenen Personen ihre Gültigkeit entfaltet, die die Vereinbarung getroffen haben.

Leider hätte Frau Meier vor Gericht verloren. In einem ähnlich gelagerten Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft auf der jährlichen Eigentümerversammlung die Hundehaltung in der Hausordnung verboten und diese Hausordnung per Beschluss verabschiedet. Das OLG Frankfurt urteilte, dass ein Beschluss, nach dem die Haltung von nach dem Beschluss angeschafften Hunden und Katzen untersagt ist, nicht nichtig ist. Die Eigentümer haben insoweit Beschlusskompetenz. 

Wie erkennt man den Unterschied zwischen Beschluss und Vereinbarung?

Die Abgrenzung ist oft problematisch und muss vielfach von Gerichten geklärt werden. Generell ist für die Abgrenzung auf den Inhalt der Regelung abzustellen.

  • Ist der Regelungsgegenstand einer Beschlussfassung zugänglich, handelt es sich im Zweifel um eine Beschluss.
  • Ist der Regelungsgegenstand die Änderung der Grundordnung der Gemeinschaft mit rechtsgestaltender Wirkung für die Zukunft, handelt es sich im Zweifel um eine Vereinbarung. Denn es kann vermutet werden, dass die Wohnungseigentümer das richtige Regelungsinstrument für ihre Willensentschließung gewählt haben.

Ist trotz Erforderlichkeit einer Vereinbarung klar erkennbar, dass ein Beschluss mit seinen Rechtswirkungen gewollt ist, ist dieser mangels Beschlusskompetenz nichtig (Köhler, Bassenge Wohnungseigentumsrecht, 2. Auflage, Dr. Otto Schmidt Verlag, Seite 227).

Eine Besonderheit: der Umlaufbeschluss

Eine besondere Stellung im Wohnungseigentumsrecht nimmt der Umlaufbeschluss ein. Nach § 23 Abs. 3 ist diese Form der schriftlichen Abstimmung möglich, ohne dass eine Eigentümerversammlung einberufen wird. Im Umlaufverfahren müssen alle Eigentümer ihre Zustimmung schriftlich erteilen – wohlgemerkt alle Eigentümer; es handelt sich hierbei folglich um eine besondere Form des allstimmigen Beschlusses. Eine Angelegenheit, die normalerweise durch einen Beschluss mit einfacher Mehrheit geregelt werden kann, bedarf deshalb im Umlaufverfahren der Allstimmigkeit. 

Kann über einen Beschluss erneut abgestimmt werden?

Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer umfasst auch die Befugnis, über eine Angelegenheit, über die bereits per Beschluss entschieden wurde, erneut eine Entscheidung herbeizuführen. Mit einem solchen Zweitbeschluss kann der Erstbeschluss daher aufgehoben, ergänzt, abgeändert oder beseitigt werden (siehe u.a. BGH, Beschl. v. 20.12.1990, V ZB 8/90). Dies ist auch sinnvoll, eine Eigentümergemeinschaft ist kein statisches Gebilde. Was vor fünf Jahren noch Sinn und Zweck hatte, kann im Laufe der Zeit unpraktikabel geworden sein.

Aber Achtung:

  • Bedarf ein Beschluss über eine bauliche Veränderung gemäß § 22 WEG der Einstimmigkeit (weil alle Eigetümer betroffen sind) so gilt dies auch für den Zweitbeschluss, selbst dann, wenn es sich bei dem Erstbeschluss um einen bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss handelt.
  • Genügt für einen Beschluss die einfache oder qualifizierte Mehrheit, so gilt dies auch für den Zweitbeschluss, selbst wenn der Erstbeschluss einstimmig gefasst worden ist.
  • Eine Neugestaltung von Kernbereichen der Gemeinschaftsordnung oder der Teilungserklärung ist nur durch eine Vereinbarung möglich, wenn zum Beispiel aus Gemeinschaftseigentum Sondereigentum gebildet werden soll (oder umgekehrt).
  • Soll ein Beschluss aufgehoben werden, der im Umlaufverfahren (also mit allstimmiger Mehrheit) beschlossen wurde, so kann dieser auf einer Eigentümerversammlung ohne Weiteres mit einer einfachen Mehrheit wieder aufgehoben werden, wenn dies die Angelegenheit laut Gesetz oder Gemeinschaftsordnung zulässt. Denn das Allstimmigkeitserfordernis des Umlaufbeschlusses bezieht sich nur auf die Form des Zustandekommens eines Beschlusses, nicht auf die damit geregelte Angelegenheit.

§ 10 Allgemeine Grundsätze
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, sowie die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.
(4) Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß § 23 und gerichtliche Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 bedürfen zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch. Dies gilt auch für die gemäß § 23 Abs. 1 aufgrund einer Vereinbarung gefassten Beschlüsse, die vom Gesetz abweichen oder eine Vereinbarung ändern.

 

| Mehr zur Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft

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