Beschlussanfechtung nach der Eigentümerversammlung

Sind Sie als Eigentümer oder Eigentümerin der Auffassung, dass ein Beschluss in der Eigentümerversammlung so nicht getroffen werden durfte, können Sie den Beschluss vor Gericht anfechten. Der Gesetzgeber unterscheidet hierbei zwischen „nichtigen“ und „rechtswidrigen“ Beschlüssen. Diese feine Unterscheidung hat konkrete Auswirkungen auf die Anfechtungsfrist.

 

Nichtige Beschlüsse

Hierunter sind Beschlüsse zu verstehen, die nicht unter die Beschlusskompetenz der Eigentümer fallen. Zum Beispiel die Einschränkung der Aufgaben und Befugnisse des WEG-Verwalters, an Teilen des Gemeinschaftseigentums wird ein Sondernutzungsrecht für einen Eigentümer vergeben, aber auch die Verpflichtung des Wohnungseigentümers zum Winterdienst. Der Gesetzgeber spricht hier auch von der fehlenden Beschlusskompetenz der Gemeinschaft. Solche Beschlüsse, die gegen zwingendes Recht verstoßen, sind von vornherein ungültig und können somit jederzeit (auch Jahre später) für ungültig erklärt werden.

Rechtswidrige Beschlüsse

Rechtswidrige oder auch fehlerhafte Beschlüsse verstoßen gegen die Vorgaben der ordnungsgemäßen Verwaltung, zum Beispiel fehlerhafte Jahresabrechnungen, der mehrheitliche Beschluss einer baulichen Veränderung oder die fehlerhafte Bestellung des Hausverwalters.
Ein rechtswidriger Beschluss kann nur durch fristgerechte Anfechtung (innerhalb eines Monats ab dem Tag der Beschlussfassung, § 23 Abs.4, §43 Abs.1 Nr.4 WEG) vor Gericht angefochten werden. Geschieht dies nicht, erhält er nach einem Monat Bestandskraft. Der Rechtssicherheit wird gegenüber der Rechtmäßigkeit Vorrang eingeräumt.

Achtung: Die von vielen Wohnungseigentümern praktizierte Anfechtung
des Beschlusses gegenüber dem WEG-Verwalter ist wirkungslos!

Checkliste Beschlussanfechtung – was ist zu beachten

  • Was kann angefochten werden? Im Zweifel jeder Beschluss!
  • Anfechtungsfrist? Ein Monat ab dem Tag der Beschlussfassung!
  • Wer darf anfechten? Jeder Wohnungseigentümer und auch die Hausverwaltung!
  • Muss ein Rechtsanwalt beauftragt werden? Nein, in 1. Instanz ist keine rechtsanwaltliche Hilfe notwendig.
  • Wo und wie muss der Beschluss angefochten werden? Ausschließlich schriftlich bei Gericht!
  • Was passiert bis zum Urteil? Der Beschluss bleibt schwebend wirksam!

Was prüft das Gericht?

  • Die vom Antragsteller angeführten Beanstandungen.
  • Von Amts wegen zu beachtenden Mängel sowohl formeller (z.B. Einberufungsmängel, Beschlussunfähigkeit) als auch inhaltlicher Art (z.B. fehlerhafte Kostenverteilung in der Jahresabrechnung).

Haftungsgefahr des Hausverwalters!

Ein Beschluss bleibt bis zur Entscheidung des Gerichts schwebend wirksam.

Beispiel Jahresabrechnung: Die Anfechtung einer Beschlussfassung über eine Jahresabrechnung oder einen Wirtschaftsplan ändert nichts daran, dass der Beschluss verbindliche Anspruchsgrundlage bleibt. Die Verwaltung kann evtl. Nachzahlungen einfordern.
Beispiel Sanierung: Die Beschlussfassung über eine möglicherweise mit baulichen Änderungen verbundene Sanierungsmaßnahme bleibt trotz Anfechtung wirksam, bei der Durchführung können also vollendete Tatsachen geschaffen werden.

Für den WEG-Verwalter können sich bei der Durchführung angefochtener Beschlüsse erhebliche (Haftungs-) Probleme ergeben. Steht z.B. eine Sanierungsmaßnahme bevor, deren Anfechtung sich bereits abzeichnet, sollte sich die Hausverwaltung schriftlich von den übrigen Wohnungseigentümern versichern lassen, dass der Beschluss ungeachtet etwaiger Anfechtungen durchzuführen ist. Umgekehrt sollte eine Hausverwaltung bei nicht eilbedürftigen Maßnahmen auch einen Beschluss anregen, der die Ausführung ausdrücklich bis zur Beendigung des Anfechtungsverfahrens aussetzt.

 

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Muster einer Beschlussanfechtung

Antrag
In der Wohnungseigentumssache
<Name Antragssteller> <Anschrift>

- Antragsteller -

gegen

die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft <Anschrift>, <die Eigentümer namentlich aufgeführt in der anliegenden Liste beifügen>

- Antragsgegner -

Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft: <Firma>, <Name>, <Vertretungsverhältnisse> und <Anschrift>

Beschlussanfechtung

Ich beantrage die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom xx.xx.xxxx zu den Tagesordnungspunkten 1, 2 und 3 für unwirksam zu erklären;

Begründung

Der Antragsteller und die Antragsgegner bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft <Anschrift>.
Der Antragsteller ist der Eigentümer der Wohnung mit der Nummer xx des Aufteilungsplanes, bestehend aus dem Miteigentumsanteil von xxxx verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung mit der Nummer xx, Grundbuch von A.-Stadt, Blatt _____, Amtsgericht A.-Stadt.

Beweis: Vorlage des Grundbuchauszuges

Auf der Eigentümerversammlung wurden unter den Tagesordnungspunkten 1, 2 und 3 die nunmehr angefochtenen Beschlüsse gefasst. Die getroffenen Beschlüsse sind unwirksam, da auf der Versammlung nach der Anzahl der Wohnungen abgestimmt wurde. Nach der Bestimmung des § xx der Gemeinschaftsordnung wird jedoch nicht nach der Anzahl der Wohnungen, sondern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile abgestimmt.

Beweis: Vorlage der Gemeinschaftsordnung und Vorlage des Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung.

Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom xx.xx.xxxx zu dem Tagesordnungspunkten 1, 2 und 3 sind somit wegen der nicht ordnungsgemäßen Abstimmung für unwirksam zu erklären.

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