Wann ist ein Beschluss ungültig und wann ist er nichtig?

Rechtswidrige Beschlüsse

Im Einzelfall ist es oft schwer erkennbar, ob ein Beschluss nichtig oder "nur" rechtswidrig ist. Nach § 23 Abs. 1 WoEigG werden Angelegenheiten der Wohnungseigentümer durch Beschlussfassung in der Versammlung der Wohnungseigentümer geregelt. Ist ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung unter Verstoß gegen gesetzliche Bestimmungen zustande gekommen, so ist er grundsätzlich anfechtbar, nicht ungültig.

 

Dies ergibt sich aus § 23 Abs. 4 Satz 1. Anfechtbar bedeutet, dass der Beschluss zunächst als gültig betrachtet wird, aber innerhalb einer Frist von einem Monat nach Beschlussfassung durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG angefochten werden kann. Stellt das Gericht die Rechtswidrigkeit des Beschlusses rechtskräftig fest, so wirkt dies auf den Tag der Beschlussfassung zurück. Bis zur Rechtskraft der Entscheidung bleibt der Beschluss also gültig (schwebend). Das Gericht kann jedoch schon vorher eine einstweilige Anordnung treffen (§ 44 Abs. 4 WEG).

Hier ein paar Beispiele für "anfechtbare Beschlüsse":

  • Einberufungsmängel (Nichteinladung eines Eigentümers, Nichteinhaltung der Einladungsfrist),
  • unzureichende Angaben zu Tagesordnungspunkten in der Einladung,
  • Verstöße gegen die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung,
  • Verstöße durch unzulässige Gebrauchsregelungen,
  • Wohnungseigentümer sollen zu Leistungen ausserhalb der Kosten und Lasten herangezogen werden, z.B. der Winterdienst in der WEG
  • falsche Stimmauszählung,
  • fehlerhafte Jahresabrechnungen

Nichtige Beschlüsse

Nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG ist ein Beschluß nichtig, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann, die sogenannten unabdingbaren (zwingenden) WEG-Vorschriften. Weiter fallen hierunter alle Beschlüsse, die gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und die guten Sitten verstoßen (sittenwidrig).

Solche Beschlüsse sind von Anfang an nichtig. Der Antrag an das Gericht festzustellen, dass der betreffende Beschluss nichtig ist, ist jederzeit zulässig. Für die Feststellung der Nichtigkeit gilt nicht die einmonatige Anfechtungsfrist nach § 46 Abs. 1 WEG, die Berufung auf die Nichtigkeit solcher Beschlüsse ist zu jeder Zeit möglich.

Grundätzlich nichtig sind Beschlüsse,

  • die gegen zwingende gesetzliche Regelungen verstoßen,
  • die getroffene Vereinbarungen abändern oder die einer Vereinbarung gleichstehende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung abändern (nach der WEG-Reform mit Ausnahmen, siehe Modernisierung).

 

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Diese Regelungen können nicht durch Mehrheitsbeschluss verändert oder ausgeschlossen werden

  • Änderungen zum Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums (§ 5 Abs. 2 WEG)
  • Das Sondereigentum kann nicht alleine verkauft werden, hierzu gehört immer der entsprechende Anteil Miteigentum (§ 6 WEG)
  • Kein Wohnungseigentümer kann die Auflösung der Geimeinschaft verlangen (§ 11 WEG)
  • Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht sein Wohnungseigentums zu veräußern. Eine Zustimmungsverweigerung darf nur aus wichtigem Grund erfolgen (§ 12 WEG)
  • Bestehen vereinbarte Veräußerungsbeschränkungen, können diese durch Beschluss aufgehoben werden. Diese Befugnis kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden (§ 12 WEG)
  • Eine Änderung der Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss ist durch Stimmenmehrheit möglich, sie kann nicht durch eine Vereinbarung ausgeschlossen werden (§ 16 WEG).
  • Die Eigentümergemeinschaft kann von einem Mitglied die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen, wenn er sich schwerer Pflichtverletzungen gegenüber der Gemeinschaft schuldig gemacht hat (§ 18 WEG).
  • Die Hausverwalterbestellung kann nicht ausgeschlossen werden (§ 20 WEG)
  • Die Eigentümergemeinschaft kann Modernisierungen mehrheitlich beschliessen. Bestehende Vereinbarungen haben keinen Vorrang (§ 22 WEG).
  • Die Gültigkeit eines Beschlusses außerhalb der Eigentümerversammlung benötigt die Zustimmung aller Eigentümer (§ 23 WEG)
  • Eine Minderheit von Wohnungseigentümern kann bei mehr als einem Viertel (nach Köpfen) der Eigentümer die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung verlangen (§24 WEG).
  • Die Bestellung einer Hausverwaltung darf für höchstens fünf Jahre erfolgen. Bei Erstbestellung nach Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft höchstens drei Jahre (§ 26 WEG).
  • Die in § 27 festgelegten Aufgaben und Befugnisse der Hausverwaltung können nicht eingeschränkt werden (§ 27 WEG).
  • Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat keine Befugnis, dem einzelnen Wohnungseigentümer außerhalb der Kosten und Lasten "Leistungspflichten" aufzuerlegen.

Treu und Glauben, gute Sitten

Gegen die guten Sitten wird z.B. dann verstoßen, wenn eine mehrheitliche Musizierregelung praktisch einem Musikverbot gleichkommt (OLG Hamm, Besch. v. 10.11.1980, 15 W 122/80)

Es ist jedoch nicht sittenwidrig, wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, dass einem säumigen Wohngeldschuldner die Versorgungsleitungen zur Wohnung abgetrennt werden. Dies entschied das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Diese hatte beschlossen, die Wohnung eines säumigen Wohngeldschuldners von der Versorgung mit Heizenergie und Wasser abzutrennen. Als der Wohnungseigentümer dem beauftragten Handwerker den Zutritt zur Wohnung verweigerte, zog die Eigentümergemeinschaft vor Gericht. Sie beantragte, den Wohnungseigentümer unter Androhung von Ordnungsgeld und Ordnungshaft zu verpflichten, dem Handwerker die Abtrennung der Wasser- und Heizwärmeleitungen in seiner Wohnung zu ermöglichen.

Das BayObLG wies die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde des Wohnungseigentümers zurück. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hätte ein Zurückbehaltungsrecht in Bezug auf die Lieferung von Wasser und Heizung. Entsprechend müsse der Wohnungseigentümer die Abtrennung dulden und sei verpflichtet, dem Handwerker den hierfür erforderlichen Zutritt zu gewähren. Die Abtrennung sei angesichts der Wohngeldrückstände nicht unverhältnismäßig. Hinzu komme, dass der Wohnungseigentümer auch die laufenden Wohngeldzahlungen nicht erbringe. Schäden am Gemeinschaftseigentum seien nicht zu erwarten (BayObLG, 2Z BR 224/03).

WoEigG § 23 Wohnungseigentümerversammlung

(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.

(4) Ein Beschluß ist nur ungültig, wenn er gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 für ungültig erklärt ist. Der Antrag auf eine solche Entscheidung kann nur binnen eines Monats seit der Beschlußfassung gestellt werden, es sei denn, daß der Beschluß gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann.

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