Was gehört in die Einladung zur Eigentümerversammlung?

WEG-Verwalter verfasst die Einladung zur EigentümerversammlungDie Einberufung der Eigentümerversammlung hat schriftlich zu erfolgen (§ 24 Abs. 4 Satz 1 WEG), das Einladungsschreiben muss mindestens die folgenden Inhalte haben:

  • Vollständige Angaben des Namens und der Anschrift des Verwalters – also des Absenders
  • Vollständige Angaben zu Namen und Anschrift des Adressaten
  • Genaue Bezeichnung der Gemeinschaft, für welche die Versammlung einberufen wird (Ort und Straßenbezeichnung)
  • Ort der Versammlung (genaue Anschrift)
  • Datum und Uhrzeit der Versammlung
  • Tagesordnung

Eventuelle Zusatzangaben

  1. Hinweis auf die Möglichkeit der Stimmrechtsübertragung (Stimmrechtsvollmacht)
  2. Eventual- oder Wiederholungsversammlung

Es empfiehlt sich, in der Einladung die Eigentümer auf die Möglichkeit der Stimmrechtsübertragung aufmerksam zu machen. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass Stimmrechte nur auf Ehepartner, den Verwalter oder einen Miteigentümer übertragen werden dürfen, so sind derartige Beschränkungen zu berücksichtigen. Im übrigen kann der Eigentümer seine Vollmacht an jede Person erteilen. Hilfreich ist die Beilage eines Blanko-Vollmachtsformulars.

Beachten Sie eventuelle Vorgaben der Gemeinschaftsordnung

Nicht wenige Gemeinschaftsordnungen sehen zum Beispiel eine Einladungsfrist von drei oder vier Wochen vor. Diese Regelung hat Vorrang vor der gesetzlichen Einladungsfrist. Ist nach der Gemeinschaftsordnung eine Eventualeinberufung möglich, sollte/muss die Einladung mit Hinweis auf die entsprechende Vorgabe beispielsweise folgenden Hinweis enthalten: “Ist die Versammlung nicht beschlussfähig, so beginnt 30 Minuten später eine 2. Versammlung, welche auf jeden Fall beschlussfähig ist.”

Beispiel einer Einladung zur Eigentümerversammlung

Absender
Adressat

Betreff: Einladung zur ordentlichen Eigentümerversammlung der WEG Sonnenschein, Sonnenscheinstraße 20, 12345 Köln

Sehr geehrte Frau xxx,

hiermit lade ich Sie als WEG-Verwalter fristgerecht zur diesjährigen Eigentümerversammlung ein.

Als Anlage erhalten Sie die Wirtschaftsabrechnung für den Zeitraum 01.01.20xx bis 31.12.20xx mit folgenden Unterlagen:

  • Geldbestandsübersicht
  • Hausabrechnung Gesamt
  • Hausabrechnung Einzeln
  • Stand der Rücklage
  • Wirtschaftsplan Gesamt
  • Wirtschaftsplan Einzeln

Die Eigentümerversammlung findet statt am Montag, den xx.xx.20xx, um xx:00 Uhr, im Versammlungsraum der Gaststätte Am Roten Hirsch, Kleiner Weg 1, 12345 Köln.

Für den Fall der Beschlussunfähigkeit lade ich gemäß § 13 Abs. 5 der Gemeinschaftsordnung bereits jetzt zu einer Eventualversammlung, 30 Minuten später, also um 19:30 Uhr, selber Ort, selber Tag, ein. Ich weise darauf hin, dass die Eventualversammlung in jedem Fall ohne Rücksicht auf die Höhe der anwesenden oder vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig ist.

Sollten Sie an der Versammlung nicht teilnehmen können, bitte ich Sie, sich durch schriftliche Vollmacht - nach § 12 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung kann nur Ehegatten/Lebenspartner oder der WEG-Verwaltung Vollmacht erteilt werden - vertreten zu lassen. Geben Sie die Vollmacht bitte der bevollmächtigten Person zur Versammlung mit. Möchten Sie sich von der Verwaltung vertreten lassen, bitte ich Sie, die beigefügte Vollmacht ausgefüllt und unterschrieben an uns zurückzusenden.

Die Tagesordnung und eine Vertretungsvollmacht finden Sie im Anhang.

Mit freundlichen Grüßen

Achten Sie in diesem Beispiel auf den Bezug zur Gemeinschaftsordnung. Hier ist festgehalten, dass in der Einladung zur Eigentümerversammlung auch auf eine eventuell nachfolgende Eventualversammlung hinzuweisen ist. Ferner ist die Vertretungsvollmacht beschränkt auf Ehegatten/Lebenspartner und die WEG-Verwaltung.

 

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Wer muss zu Eigentümerversammlung eingeladen werden?

  • Eigentümer: Einzuberufen sind alle Wohnungseigentümer, auch die im Einzelfall vom Stimmrecht ausgeschlossenen, denn auch sie sind berechtigt, sich an der Diskussion zu beteiligen. Nach der Rechtsprechung des BGH folgt das Stimmrecht dem Eigentum, das gemäß § 925 BGB durch Grundbucheintragung übergeht. Hat der Verwalter z.B. durch Veräußerung Zweifel, wem das Stimmrecht aktuell zusteht, so wird er möglicherweise alle Stimmberechtigten einladen, um eine Anfechtbarkeit der gefaßten Beschlüsse zu verhindern.
  • Konkursverwalter
  • Zwangsverwalter: Hat ein Eigentümer mehrere Wohnungen und fallen hiervon nur einige unter die Zwangsverwaltung, so ist der Eigentümer ebenfalls zur Eigentümerversammlung zu laden. Ihm steht nämlich bezüglich der Wohnungen, die nicht unter die Zwangsverwaltung fallen, ein anteiliges Stimmrecht zu (KG Berlin 12.07.1989, Az.: 24 W1063/89, WE 1989, 207).
  • Nachlassverwalter
  • Testamentsvollstrecker.

Die Einladungsfrist soll nach WoEigG mindestens zwei Wochen betragen (§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG), eine Verletzung der Vorschrift macht die in der Versammlung gefaßten Beschlüsse jedoch nicht automatisch ungültig.

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