Entstehen bei einer Wohnungsteilung weitere Stimmrechte?

Diese Frage ist unter Juristen höchst umstritten. Der BGH hat jetzt erneut die Auffassung vertreten, dass in solchen Fällen eine Vermehrung der Stimmrechte nicht eintreten dürfe.

Die Klägerin hatte eine ihr gehörende größere Einheit ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer in neun Einheiten aufgeteilt. Ein so neu geschaffenes Wohneigentum wurde veräußert; der Verwalter stimmte der Eigentumsübertragung zu. In einer darauf folgenden Eigentümerversammlung wurde beschlossen, dass dem Neuerwerber kein eigenes Stimmrecht zustehe. Die Klägerin, die mit dieser Entscheidung die Chancen auf den Verkauf ihrer neu geschaffenen Wohneinheiten gefährdet sah, erstrebte mit der Klage die Feststellung, dass dem Neuerwerber wie auch den künftigen Erwerbern ein eigenes Stimmrecht zustehe.

Zunächst stellte das Gericht fest, dass der Klägerin zumindest ein Anspruch auf Feststellung dieser Frage zustehe: Auch wenn sie nicht mehr Eigentümerin der veräußerten Einheit sei, sei sie immer noch Mitglied der WEG und habe daher einen Anspruch auf Klärung der Stimmrechte.

Aber eine nachträgliche Aufteilung von Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer dürfe nicht zur Folge haben, dass neue Stimmrechte entstehen. Das geltende Kopfstimmrecht gem. § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG ("Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme") gelte grundsätzlich zwar auch für Neuerwerber, nachdem ein Eigentümer ihm zustehende Einheiten veräußert - jedoch nur insoweit, als die eventuelle Veränderung von Stimmrechten für die übrigen Eigentümer vorhersehbar gewesen sei. Erfolge eine Neuaufteilung jedoch nicht im Einvernehmen mit der gesamten WEG, so dürfe dies nicht dazu führen, dass Stimmgewichte anderer WEG-Mitglieder durch eine solche "eigenmächtige" Handlung eines Einzelnen geschwächt werden.

 

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Auch die in diesem Fall erfolgte Zustimmung des Verwalters zur Eigentumsübertragung könne nicht dazu führen, dass ein neues, vollwertiges Stimmrecht entstehe. Denn die in § 12 WEG genannten "wichtigen Gründe" für eine eventuelle Versagung bezögen sich vornehmlich darauf, dass die WEG vor Erwerbsinteressenten geschützt werden solle, die wirtschaftlich nicht leistungsfähig oder aus anderen Gründen für die anderen Wohnungseigentümer nicht zumutbar seien.

Somit stehe in diesem Fall allen Neuerwerbern ein Stimmrecht nur in entsprechenden Bruchteilen der früheren, größeren Einheit zu.

Der BGH hat damit die Schutzbedürftigkeit der übrigen Wohnungseigentümer in den Vordergrund gestellt, deren Status durch die selbständige Entscheidung eines Einzelnen nicht erschüttert werden dürfe. Dem Argument der Klägerin, dass auch Neuerwerber in Bezug auf die Ausübung ihres Stimmrechts schutzbedürftig seien, stellt der BGH in seiner Urteilsbegründung entgegen, dass diese vor dem Erwerb die Möglichkeit hätten, sich über die Umstände einer Teilungserklärung zu informieren. Im Übrigen sei es eine Obliegenheit des Verkäufers, seine potenziellen Vertragspartner im Vorhinein über die Stimmrechtsverhältnisse aufzuklären (BGH, 27. April 2012, Az. V ZR 211/11).

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