Gäste & Berater | Wer darf an der Eigentümerversammlung teilnehmen?

menschen eigentuemerversammlungDer Abend der Eigentümerversammlung ist gekommen und sie können als Versammlungsleiter oder Eigentümer zahlreiche Wohnungseigentümer begrüßen und nicht nur Eigentümer. Während der Begrüßung stellen sie fest, dass sich viele ihnen doch fremde Personen im Versammlungsraum befinden.

Was sagt die Gemeinschaftsordnung?

Für die Versammlungsleitung ist zunächst ein Blick in die Gemeinschaftsordnung ratsam.

Was sagt das Wohnungseigentumsgesetz zu Begleitpersonen?

Die Wohnungseigentümerversammlung ist keine öffentliche Veranstaltung, bei der jeder einmal vorbeischauen kann.

§ 23 (1) WEG „Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.“

Somit hat der einzelne Wohnungseigentümer zunächst keinen Anspruch auf die Teilnahme von begleitenden oder beratenden Personen. Die Versammlungsleitung kann diese Personen des Raumes verweisen.

Ausnahmen in der Rechtsprechung

Die Rechtsprechung hat Ausnahmen zur Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung erarbeitet. Besteht ein berechtigtes Interesse, kann einem Wohnungseigentümer die Begleitung und Beratung nicht verwehrt werden. Die Grenzen sind dabei sehr eng gesetzt und eine Teilnahme ist von der Versammlungsleitung immer im konkreten Einzelfall zu entscheiden.

Als berechtigtes Interesse kommen in Frage:

Begleitende Personen

Nach h.M. kann über die Anwesenheit von reinen „Gästen“ nicht durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden, da jeder Eigentümer ein individuelles Recht auf Nichtöffentlichkeit der Versammlung hat. Gäste sind nur dann zugelassen, wenn ausnahmslos alle anwesenden Eigentümer mit der Anwesenheit des Gastes einverstanden sind (vgl. Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouten § 24 RZ 44 m.w.N. und a.A.).

Die Anwesenheit einer begleitenden Person ist bei körperlichen Einschränkungen wie Schwerhörigkeit oder Gebrechlichkeit, aber auch bei fehlenden Sprachkenntnissen zulässig und geboten.

Urteil: Ein Wohnungseigentümer, der die deutsche Sprache nur eingeschränkt beherrscht, hat das Recht, sich in der Eigentümerversammlung eines Dolmetschers zu bedienen. Wird die Anwesenheit des Dolmetschers zu Unrecht verweigert, sind die gefassten Beschlüsse anfechtbar, da der Wohnungseigentümer ohne Dolmetscher keine Möglichkeit hat, an der Willensbildung teilzunehmen (AG Wiesbaden, Urteil v. 27.7.2012, 92 C 217/11).

Beratende Personen

Unbehagen bereiten oft Berater des Wohnungseigentümers. Vor der Entscheidung Pro oder Contra Berater, sollte sich die Hausverwaltung zunächst die Begründung zur Notwendigkeit eines Beraters anhören. Dabei ist zu zu bedenken:

Sie sehen, es muss eine sorgfältige Einzelfallprüfung erfolgen. Maßgebend ist dabei immer eine Abwägung zwischen dem Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber dem Interesse der anderen Eigentümer, unter sich zu bleiben (BGH NJW 1993, 1329).

Was tun als Versammlungsleitung?

Als Versammlungsleiter haben sie grundsätzlich das Recht, Nichtwohnungseigentümer von der Eigentümerversammlung auszuschließen und des Raumes zu verweisen. Unterscheiden sie zwischen begleitenden und beratenden Personen. Benötigt ein Wohnungseigentümer aufgrund körperliche Einschränkungen, Gebrechlichkeit, Alter oder fehlendem Sprachverständnis eine Begleitperson, ist eine Teilnahme geboten. Reine „Gäste“ sollten ausgeschlossen werden.

Beratende Personen haben in den meisten Fällen in der Eigentümerversammlung nichts zu suchen. Ein Miteigentümer hat Fragen zur Abrechnung oder es liegt ein besonders schwieriger Sachverhalt zur Beschlussfassung vor? In aller Regel kann auch bei schwierigen Beschlussangelegenheiten im Vorfeld der Eigentümerversammlung fachlicher Rat von Dritten eingeholt werden.

Gibt die Eigentümergemeinschaft widersprüchliche Signale zum Verbleib des Nichteigentümers, sollten sie als Versammlungsleiter zu ihrer eigenen Sicherheit einen Geschäftsordnungsbeschluss durch die Wohnungseigentümer herbeiführen, ob diese Person ohne Stimmrecht und ohne Rederecht zugelassen werden soll.

Wichtiger HinweisAus der Praxis: Die Eigentümergemeinschaft sollte sich gut überlegen, ob sie Berater oder Zaungäste in der Eigentümerversammlung zulässt. Dies kann irgendwann zu einer Inflation von Teilnehmern führen. Was sie dem einen Wohnungseigentümer zugestehen, wollen sie dem anderen Eigentümer im Folgejahr nicht verwehren. So kamen bei einer von uns verwalteten kleineren Eigentümergemeinschaft nach drei Jahren einige Besucher in der Eigentümerversammlung zusammen. Hauptsächlich Kinder und Lebensgefährten. Man merkte den Eigentümern an, dass auch ihnen der Volksauflauf mittlerweile zu viel war. Nur, wie kommt man da wieder raus ohne den Miteigentümer vor den Kopf zu stoßen? Hier half nur noch ein internes Gespräch mit den Wohnungseigentümern.

Und die Eingangs erwähnten Fälle? Wir hätten folgendermaßen entschieden: