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Wohnungeigentümer vor der EigentümerversammlungDer Abend der Eigentümerversammlung ist gekommen und sie können als Versammlungsleiter oder Eigentümer zahlreiche Wohnungseigentümer begrüßen und nicht nur Eigentümer. Während der Begrüßung stellen sie fest, dass sich viele ihnen doch fremde Personen im Versammlungsraum befinden.

  • Herr und Frau Schmitz möchten den Anwalt ihres Vertrauens neben sich wissen, es geht um die Höhe des Hausgeldes, hierzu haben sie einige Fragen.
  • Herr Müller ist schwerhörig, seine Tochter soll im Notfall Hilfestellung geben.
  • Frau Koch hat ihren Sohn als Gast mitgebracht, er erbt die Eigentumswohnung ja einmal.
  • Herr Hochfeld hat seinen Freund im Schlepptau, der kennt sich aus mit Wohnungseigentumsrecht und soll dafür sorgen, dass seine Belange endlich einmal Gehör finden.
  • Frau McCarthy hat einen Dolmetscher dabei, da ihre Deutschkenntnisse nicht sehr gut sind.
  • Herr Meier hat seiner Mieterin eine Vertretungsvollmacht für die Eigentümerversammlung unterschrieben, er hat keine Zeit.

Was sagt die Gemeinschaftsordnung?

Für die Versammlungsleitung ist zunächst ein Blick in die Gemeinschaftsordnung ratsam.

  • Sind laut Gemeinschaftsordnung Begleit- und Beratungspersonen teilnahmeberechtigt oder ausgeschlossen, ist die Gemeinschaftsordnung maßgeblich.
  • Bezieht sich die Teilnahmeberechtigung nur auf einen bestimmten Personenkreis, können auch nur diese Personen an der Versammlung teilnehmen.
  • Finden sich in der Gemeinschaftsordnung keine Bestimmungen zur Anwesenheit von Begleit- oder Beratungspersonen, richtet sich die Teilnahme nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes.

Was sagt das Wohnungseigentumsgesetz zu Begleitpersonen?

Die Wohnungseigentümerversammlung ist keine öffentliche Veranstaltung, bei der jeder einmal vorbeischauen kann.

§ 23 (1) WEG „Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.

  • Die Nichtöffentlichkeit dient dem Zweck, die Versammlung von fremden Einflüssen freizuhalten.
  • Außenstehende Dritte sollen nicht auf den Ablauf der Versammlung und dadurch auf die Meinungsbildung Einfluss nehmen können.

Somit hat der einzelne Wohnungseigentümer zunächst keinen Anspruch auf die Teilnahme von begleitenden oder beratenden Personen. Die Versammlungsleitung kann diese Personen des Raumes verweisen.

Ausnahmen in der Rechtsprechung zu begleitenden und beratenden Personen in der Eigentümerversammlung

Die Rechtsprechung hat Ausnahmen zur Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung erarbeitet. Besteht ein berechtigtes Interesse, kann einem Wohnungseigentümer die Begleitung und Beratung nicht verwehrt werden. Die Grenzen sind dabei sehr eng gesetzt und eine Teilnahme ist von der Versammlungsleitung immer im konkreten Einzelfall zu entscheiden.

Als berechtigtes Interesse kommen in Frage:

  • ein Grund in der Person des Eigentümers
    • körperliche Einschränkungen, Gebrechlichkeit, Alter
    • Sprachverständnis
  • Schwierigkeit der Tagesordnungspunkte

Begleitende Personen

Nach h.M. kann über die Anwesenheit von reinen „Gästen“ nicht durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden, da jeder Eigentümer ein individuelles Recht auf Nichtöffentlichkeit der Versammlung hat. Gäste sind nur dann zugelassen, wenn ausnahmslos alle anwesenden Eigentümer mit der Anwesenheit des Gastes einverstanden sind (vgl. Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouten § 24 RZ 44 m.w.N. und a.A.).

Die Anwesenheit einer begleitenden Person ist bei körperlichen Einschränkungen wie Schwerhörigkeit oder Gebrechlichkeit, aber auch bei fehlenden Sprachkenntnissen zulässig und geboten.

Urteil: Ein Wohnungseigentümer, der die deutsche Sprache nur eingeschränkt beherrscht, hat das Recht, sich in der Eigentümerversammlung eines Dolmetschers zu bedienen. Wird die Anwesenheit des Dolmetschers zu Unrecht verweigert, sind die gefassten Beschlüsse anfechtbar, da der Wohnungseigentümer ohne Dolmetscher keine Möglichkeit hat, an der Willensbildung teilzunehmen (AG Wiesbaden, Urteil v. 27.7.2012, 92 C 217/11).

Beratende Personen

Unbehagen bereiten oft Berater des Wohnungseigentümers. Vor der Entscheidung Pro oder Contra Berater, sollte sich die Hausverwaltung zunächst die Begründung zur Notwendigkeit eines Beraters anhören. Dabei ist zu zu bedenken:

  • Die Teilnahme eines Beraters, ob nun Rechtsanwalt, Steuerberater oder sonstige dritte Person ist unzulässig, wenn die Anwesenheit durch einen vorab eingeholten Rat hätte ersetzt werden können.
  • Teilnahmerecht bedeutet nicht zugleich Rederecht. Der Berater berät den Wohnungseigentümer und nicht die Eigentümergemeinschaft. Bei der Entscheidung muss deshalb berücksichtigt werden, ob der Berater sich zurückhält oder aktiv teilnehmen will, was bei der Abwägung gegen die Teilnahme sprechen kann. So hat ein anwaltlich begleiteter Wohnungseigentümer in der Diskussion gegenüber anderen Wohnungseigentümern oft ein fachliches Übergewicht, dem die anderen Wohnungseigentümer nichts Gleichwertiges entgegensetzen können.
  • Ist laut Darlegung des Eigentümers nur die Beratung zu einem bestimmten Beschlussantrag gewünscht, sollte der Berater auch nur zu diesem konkreten Tagesordnungspunkt zugegen sein. Es ist dem Eigentümer auch zuzumuten, den Berater während der Versammlung außerhalb des Versammlungsraumes zu kontaktieren.
  • Die bloße Zerstrittenheit der Eigentümergemeinschaft untereinander reicht ebenso wenig aus, wie die Tatsache, dass in der Vergangenheit regelmäßig Beschlussanfechtungsverfahren im Anschluss an die Versammlung eingeleitet worden sind (vgl. bayr. OLG Az.: 2 Z BR 125/1996).

Sie sehen, es muss eine sorgfältige Einzelfallprüfung erfolgen. Maßgebend ist dabei immer eine Abwägung zwischen dem Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber dem Interesse der anderen Eigentümer, unter sich zu bleiben (BGH NJW 1993, 1329).

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Was tun als Versammlungsleitung?

Als Versammlungsleiter haben sie grundsätzlich das Recht, Nichtwohnungseigentümer von der Eigentümerversammlung auszuschließen und des Raumes zu verweisen. Unterscheiden sie zwischen begleitenden und beratenden Personen. Benötigt ein Wohnungseigentümer aufgrund körperliche Einschränkungen, Gebrechlichkeit, Alter oder fehlendem Sprachverständnis eine Begleitperson, ist eine Teilnahme geboten. Reine „Gäste“ sollten ausgeschlossen werden.

Beratende Personen haben in den meisten Fällen in der Eigentümerversammlung nichts zu suchen. Ein Miteigentümer hat Fragen zur Abrechnung oder es liegt ein besonders schwieriger Sachverhalt zur Beschlussfassung vor? In aller Regel kann auch bei schwierigen Beschlussangelegenheiten im Vorfeld der Eigentümerversammlung fachlicher Rat von Dritten eingeholt werden.

Gibt die Eigentümergemeinschaft widersprüchliche Signale zum Verbleib des Nichteigentümers, sollten sie als Versammlungsleiter zu ihrer eigenen Sicherheit einen Geschäftsordnungsbeschluss durch die Wohnungseigentümer herbeiführen, ob diese Person ohne Stimmrecht und ohne Rederecht zugelassen werden soll.

Aus der Praxis: Die Eigentümergemeinschaft sollte sich gut überlegen, ob sie Berater oder „Gäste“ in der Eigentümerversammlung zulässt oder nicht. Dies kann irgendwann zu einer Inflation von Teilnehmern führen. Was sie dem einen Wohnungseigentümer zugestehen, wollen sie dem anderen Eigentümer im Folgejahr nicht verwehren. So kamen bei einer uns bekannten Eigentümergemeinschaft nach drei Jahren einige Besucher in der Eigentümerversammlung zusammen. Hauptsächlich Kinder, Lebensgefährten oder Eheleute. Man merkte den Eigentümern an, dass auch ihnen der Volksauflauf mittlerweile zu viel war. Nur, wie kommt man da wieder raus ohne den Miteigentümer vor den Kopf zu stoßen? Hier half nur noch ein internes Gespräch mit den Wohnungseigentümern.

Und die Eingangs erwähnten Fälle? Wir hätten folgendermaßen entschieden:

  • Herr und Frau Schmitz hatten genügend Zeit sich vorab Rat bei ihrem Anwalt einzuholen. Eine Teilnahme des Rechtsanwaltes ist nicht angebracht.
  • Herr Müller hat aufgrund seiner Schwerhörigkeit Anspruch auf Begleitung.
  • Frau Kochs Sohn ist Gast, hier führt schon der Unwille eines Miteigentümers zum Ausschluss.
  • Vertretung bedeutet "jemand, der im Auftrag einer abwesenden Person handelt". Herr Hochfeld hätte besser seinem Freund eine Vollmacht erteilt (wenn dies denn in der Gemeinschaftsordnung erlaubt ist) und wäre zuhause geblieben. Eine stichhaltige Begründung zur Teilnahme seines Freundes konnte er nicht vorbringen.
  • Frau McCarthy hat aufgrund der Sprachbarriere Anspruch auf einen Dolmetscher.
  • Gibt es Beschränkungen, muss Herr Meiers Mieterin draussen bleiben.

 

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