Keine Einladung zur Eigentümerversammlung erhalten?

BriefkastenanlageDie Eigentümerversammlung ist das Parlament der Eigentümergemeinschaft. Damit alle Mitglieder die Möglichkeit haben, von ihrem Mitbestimmungsrecht Gebrauch zu machen, stellt das Gesetz bereits an die Einladung zu einer Eigentümerversammlung hohe Anforderungen. Zentrale Regelung hierfür ist § 24 Abs. 4 WEG: „Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung zur Eigentümerversammlung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.”

Hierbei muss insbesondere beachtet werden, dass sich die 2-Wochen-Frist auf den Zeitraum zwischen dem Zugang der Einladung beim Empfänger und dem Versammlungstermin bezieht. Der Begriff „Textform” ist in § 126b BGB definiert: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger. Im Gegensatz zur Schriftform muss die Erklärung keine eigenhändige Unterschrift aufweisen. Auch maschinell erstellte Briefe, Faxe, E-Mails und sogar SMS sind daher ausreichend.

Welche rechtliche Konsequenzen ergeben sich, wenn ein Eigentümer nicht zur Eigentümerversammlung eingeladen wird?

Nach einem Urteil des BGH (20. Juli 2012, V ZR 235/11) führt dies nicht automatisch zur Nichtigkeit aller dort getroffenen Entscheidungen. Die Beschlüsse sind jedoch anfechtbar. Es liegt also in der Hand des Betroffenen, ob er gegen die Entscheidungen vorgeht. Dies muss er aber rechtzeitig tun, denn die Anfechtung ist innerhalb der gesetzlichen Frist von einem Monat nach Beschlussfassung der Eigentümerversammlung zu erklären (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG). Versäumt der nicht Eingeladene die Frist, kann er gegen die Beschlüsse nichts mehr ausrichten. Eine Ausnahme gilt nur für besonders schwerwiegende Fälle – wenn zum Beispiel der böswillige Ausschluss eines Eigentümers vorliegt. Beispiel: Ein für den Verwalter unbequemer Eigentümer wurde bewusst nicht eingeladen. Dann sind die Beschlüsse der Versammlung nichtig, also rechtlich nicht bindend.

 

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Muss die Hausverwaltung den Versand beweisen?

Führt eine nicht erfolgte Einladung der WEG-Hausverwaltung zu einem Rechtsstreit, so ist es für den Ausgang des Prozesses oft entscheidend, ob die Hausverwaltung beweisen kann, dass die Einladung zu Eigentümerversammlung form- und fristgemäß erfolgte. Hier ist Folgendes wichtig: Der Verwalter muss nur den rechtzeitigen Versand der Einladungen nachweisen können. Denn es steht nicht in seinem Verantwortungsbereich, ob jeder Brief beim Empfänger tatsächlich ankommt. Hierfür ist der Postdienstleister zuständig – der Verwalter muss dessen Vorgehen nicht überprüfen. Für den Versand reichen Einlieferungsbelege der Post (AG Aachen, Urteil 25. Februar 2009, Az. 119 C 80/08). Anders beim E-Mail-Versand: Hier reicht es nicht aus, das Verschicken durch Ausdrucke zu belegen. Vielmehr muss eine Eingangs- oder Lesebestätigung vorgelegt werden (LAG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27.11.2012, 15 Ta 2066/12).

Ansprüche der Nicht-Teilnehmer

Jedes Mitglied einer Eigentümerversammlung hat das Recht und die Möglichkeit zur Mitbestimmung auf einer Eigentümerversammlung. Wer den Termin einer Eigentümerversammlung versäumt, muss deshalb die dort gegebenen Beschlüsse auch gegen sich gelten lassen – natürlich nur, soweit die Eigentümerversammlung befugt war, über den einzelnen Gegenstand einen Beschluss herbeizuführen. Die versäumte Teilnahme eines Eigentümers an einer Eigentümerversammlung führt nur dann zur Anfechtbarkeit, wenn das Verschulden für das Fernbleiben bei der Hausverwaltung liegt. Grundsätzlich führen Formfehler regelmäßig zu einer Anfechtbarkeit der Beschlüsse einer Eigentümerversammlung. Liegt ein Einladungsmangel vor, so wird zugunsten des Anfechtenden die Beweislast umgekehrt. Es wird vermutet, dass ein Zusammenhang zwischen der mangelhaften Einberufung und Beschlussfassung einer Eigentümerversammlung besteht. Der WEG-Verwalter muss dann beweisen, dass der Beschluss auch ohne den Formfehler zustande gekommen wäre.

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