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Was viele Eigentümer und Eigentümerinnen immer wieder überrascht: Die Hausverwaltung ist per Gesetz nicht für den Versand des Protokolls nebst etwaiger Anlagen zuständig. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht einen Versand des Protokolls der Eigentümerversammlung an die Wohnungseigentümer schlicht nicht vor. Nach § 24 Abs. 6 S. 3 WEG ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, die Niederschrift einzusehen, hat jedoch keinen Anspruch auf Übersendung einer Abschrift.

Abweichend hiervon regeln zahlreiche Gemeinschaftsordnungen und üblicherweise die Hausverwalterverträge, dass es zu den Pflichten der Hausverwaltung gehört, Abschriften der Versammlungsniederschrift an die Wohnungseigentümer zu übersenden. Hinzu kommt natürlich die nach der letzten WEG-Novelle zu führende Beschluss-Sammlung über die Eigentümerversammlung.

Dem Protokoll bzw. der Kopie des Versammlungsprotokolls sind jedoch weder die Einladung, noch die Tagesordnung und auch nicht die Anwesenheitsliste beizufügen.

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Die Einladung mit der Tagesordnung hat ohnehin jeder Wohnungseigentümer bereits erhalten, es ist jedoch zweckmäßig, in das Protokoll die Formulierung der Tagesordnungspunkte nochmals mit aufzunehmen, da ansonsten das Protokoll ohne Herbeiziehen der Einladung schlecht lesbar ist.

Ablauf- oder Beschlussprotokoll?

In einem Ablaufprotokoll wird das schmückende rednerische Beiwerk der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümerinnen für die Nachwelt festgehalten. Dies hat den Nachteil, das die einer Abstimmung etwa vorangegangenen Diskussionen in der Niederschrift oft nicht vollständig oder nicht richtig wiedergegeben werden und es oft zu Änderungswünschen der Teilnehmer oder zu einer fehlerhaften Auslegung kommen kann.

Halten sie sich an das Beschlussprotokoll. Kurz und knapp heißt es in § 24 Absatz 6 des Wohnungseigentumsgesetzes "Über die in der Versammlung gefaßten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen." Sie ersparen sich viel Zeit und nachträgliche Diskussionen.

Protokollunterschrift, denken sie an alle notwendigen Unterschriften

Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt, dass das Protokoll vom Vorsitzenden der Eigentümerversammlung und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben ist. Existiert also kein Verwaltungsbeirat genügt die Unterschrift des Versammlungsvorsitzenden und eines Wohnungseigentümers. Selbstverständlich sollte dieser Eigentümer auch an der Versammlung teilgenommen haben (LG Dortmund, Urteil v. 6.8.2013, 1 S 298/12).

Schauen sie zur Sicherheit trotzdem in die Gemeinschaftsordnung ihrer WEG. Nicht selten sind dort abweichende Regelungen vereinbart, die dann Vorrang vor der gesetzlichen Bestimmung haben und zur Gültigkeit der Beschlüsse beachtet werden sollten.

| BGH, Urteil v. 30.3.2012, V ZR 178/11: Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse der Gemeinschaft von der Protokollierung und der Unterzeichnung des Protokolls von zwei Wohnungseigentümern abhängig, muss das Protokoll von zwei verschiedenen natürlichen Personen unterzeichnet werden, die entweder selbst Wohnungseigentümer sind oder für sich oder andere Wohnungseigentümer handeln.

| BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 203/14: Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse der Wohnungseigentümer von der Protokollierung und der Unterzeichnung durch den Verwalter und zwei von der Versammlung bestimmten Wohnungseigentümern abhängig (sog. qualifizierte Protokollierungsklausel), ist in der Versammlung aber nur der Verwalter anwesend, der zugleich Mehrheitseigentümer ist, genügt es, wenn er das Protokoll unterzeichnet.

| OLG Hamm, Beschluss v. 8.7.2011, I-15 W 183/11: Die nach § 24 Abs. 6 WEG erforderliche Unterschrift eines Miteigentümers kann auch von einem solchen geleistet werden, der Mitglied des Verwaltungsbeirats ist. Auch die Beifügung des Zusatzes "Beirat" zur Unterschrift ändert nichts daran, dass es sich um die Unterschrift eines Miteigentümers handelt.

| OLG Celle, Beschluss v. 6.9.2004, 4 W 143/04: Bestimmt die Teilungserklärung, dass das Protokoll einer Wohnungseigentümerversammlung vom Verwalter sowie einem Wohnungseigentümer lediglich unterzeichnet werden "soll", führt das Fehlen der entsprechenden Unterschriften nicht zur Unwirksamkeit der gefassten Beschlüsse.

Fehlende Unterschriften, Beschlüsse können für ungültig erklärt werden

| OLG München, Beschluss vom 07.08.2007 - 34 Wx 3/05: Ein Wohnungseigentümerbeschluss ist bei unzureichender Unterzeichnung des Protokolls anfechtbar. Fehlt die nach der Gemeinschaftsordnung erforderliche zweite Unterschrift eines Wohnungseigentümers unter dem Protokoll, so ist ein in dieser Versammlung gefasster Beschluss auf Antrag für ungültig zu erklären, sofern nicht die Unterschrift im gerichtlichen Verfahren nachgeholt wird

 

 

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